房地产行业月度分析报告：7月成交面积同比呈“新房弱 二手房强”

投资要点

    本轮周期修复路径前瞻判断

    在我们5 月4 日发布的深度报告《打破负循环，探寻修复路径》中提到了本轮周期的基本面修复路径，在5 月21 日专题报告《地产长期格局确立细分领域长牛》中提到了房企估值的修复路径：

    1）在跟踪行业修复方面，我们认为可主要关注三方面：①成交量修复看带看量，②房价修复看抛压力度，③带看和量价修复持续性要看3 个月。

    2）修复的传导链条方面，我们认为本轮周期应率先关注核心城市土地价格-->高端新房售价和销售情况-->二手房销售情况-->新房整体销售修复情况。

    3）在估值修复节奏上，我们认为，地产周期产生拐点后，第一阶段估值会先修复悲观预期，估值参考2023H2，第二阶段是资产价格修复，龙头房企估值参考2022 年，第三阶段是参考周期下行前行业较稳定时的估值（龙头公司有溢价）。

    土地成交：全国楼面价记录刷新，平均楼面价延续上涨2024 年1-7 月全国300 城推出住宅建筑面积1.4 亿平，同比下降41.5%，成交面积为1.1 亿平，同比下降36.3%；成交楼面价6030 元/平方米，较2023 年平均成交楼面价5814 元/平方米上涨3.7%。此外8 月7 日，绿城中国以总价约48亿元摘得上海市徐汇区斜土街道地块，楼板价13.1 万元/平，溢价率触上限达30%，时隔8 年全国单价最贵地王再次诞生。从数据来看，虽然土地市场总量供需成交面积和金额同比走弱，但部分核心城市土地价格呈现企稳或上升趋势，土地市场量少质优的现象依然存在。对开发商而言，更高土地成交均价是要适配更强产品力以支撑房价，市场竞争倾向于有中高端产品线的开发商。

    市场成交：7 月淡季新房成交回落，二手房成交韧性凸显1）新房：30 城新房销售环比降超3 成，累计同比降幅保持收窄。根据克尔瑞数据，7 月30 个重点城市整体成交1009 万平方米，环比下降29%，同比下降11%，7 月单月成交量与二季度均值相比下降16%，仅高于1-2 月水平。2024年1-7 月累计成交同比下降36%，降幅较6 月收窄3 个百分点。根据国家统计局数据，2024 年1-7 月全国新建商品房销售面积为5.4 亿平方米，同比下降18.6%，降幅环比收窄0.4pct；7 月单月商品房销售面积为0.62 亿平方米，同比下降15.4%，环比下降44.7%。

    2）二手房：重点城市普遍表现亮眼，三四线城市同环比降幅收窄。根据克尔瑞数据，7 月22 个重点城市二手房成交面积为1393 万平方米，环比下降3%，同比增长31%，增幅较6 月扩大7pct。前7 月累计成交面积为8731 万平方米，累计同比下降4%，跌幅延续收窄趋势。

    3）冰山指数：活跃指数环比微降，房价指数月环比跌幅约为1%。重点50 城冰山活跃指数7 月第四周冰山活跃指数绝对值环比下降1.5%，整体来看市场进入7-8 月淡季后带看热度变化不大；7 月28 日重点50 城冰山房价指数为18618 元/平，较6 月末下跌0.9%，房价水平仍保持低位波动。

    改善项目案例：政府改善设计规范，产品力推升销售表现2024 年以来可以看到很多城市调整建筑设计规范助力推升产品力，而产品力提高带动销售表现改善，同时能够提升房企拿地积极性。例如1）7 月浙江德清出让了首宗 “第四代住宅”地块，可打造总计1.38 万平方米的空中庭院，且不计入容积率，该宗土地由德清青创城市发展有限公司以溢价率32%竞得。2）郑州 越秀天悦江湾项目部分户型赠送面积高达32.65 ㎡，实现综合得房率接近100%，2024 年上半年该项目以7.39 亿元销售额位居主城金额榜TOP5。

    地产板块行情回顾：

    7 月申万房地产指数涨幅为2.3%，1-7 月指数区间累计跌幅为17%，自5 月17日指数见顶后累计跌幅达20.1%。虽然地产行业政策端及市场端未出现明显催化，但地产指数震荡上涨，或表明地产股抛压有所减弱。典型房企中，截至8 月14 日，保利发展、招商蛇口、滨江集团PB 估值分别为0.5、0.8、0.97 倍，较2023 年资产降价销售阶段的PB 估值分别减少0.34、043、0.26 倍。

    投资建议

    自5 月17 日指数见顶后指数回撤已超20%，或表明对地产市场修复持续性较大的分歧在指数端已经体现，7 月进入淡季后二手房成交环比微降，表明市场成交韧性仍存，且地产板块指数震荡上涨2.3%，部分地产股抛压或将持续减弱。此外，据中指研究院监测，全国范围内已有10 余城发布征集商品房用作保障性住房的公告，明确房源征集范围、条件和价格。8 月7 日一线城市中深圳市发布了保障房征集公告。我们认为深圳市发布保障房征集公告具备标志性意义。我们认为下半年值得关注的是收储政策条件的放松和落地速度的加快，年内政策加码企稳地产仍是大概率事件。

    投资标的上，我们看好并建议关注：1）改善型开发商，未来细分领域长牛，关注：华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、绿城中国；2）新模式下持有运营资产优势显现，率先走出估值切换逻辑，关注：龙湖集团；3）龙头中介，业绩弹性高，关注：贝壳-W、我爱我家。

    风险提示

    需求侧修复不及预期。政策效果不及预期。

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