房地产行业：国家统计局七月数据：销售疲弱；房地产投资进一步下滑

　　虽然同比降幅略有收窄，但2024年7月销售表现疲弱。继开发商相继公布了2024年7 月疲弱的销售数据后，国家统计局最近公布的数字，也显示了上月房地产销售的较为乏力。1-7 月，全国新建商品房销售面积同比下降18.6%。虽然同比降幅较2024 年1-6 月的-19.0%略有收窄，但主要是由去年7 月基数较低所致。

    　　从月度数据来看，2024 年7 月的新建商品房销售面积为6,233 万平方米，为年内最低。即使考虑到7 月是传统的淡季，这一数字也难以令人满意。我们认为，房地产销售的快速下滑阶段已经结束，“517 楼市新政”正逐步对市场产生较为长期的影响，即不仅仅是一个月的刺激作用。我们预计，房地产销售将在2024年第三季度逐步企稳。2024 年1-7 月全国新建商品房销售额同比进一步下降24.3%，销售均价同比下降6.9%。

    　　房地产投资进一步下滑。与房地产销售同比跌幅略有收窄不同，房地产投资在2024 年7 月的同比跌幅有所扩大。2024 年1-7 月，全国房地产开发投资同比下降10.2%，其中住宅投资同比下降10.6%。以往房地产投资下降相对舒缓的主要原因是因为有稳定的房地产竣工规模作为支撑。然而，展望未来，我们预计开发企业到位资金的恶化将可能进一步抑制房地产投资。2024 年1-7 月，开发企业到位资金同比下降21.3%，其中定金及预收款同比下降31.7%。我们认为，开发商对土地投资和新开工的较低意愿将延续。因此，我们预计今年下半年房地产投资将可能进一步下滑。

    　　我们认为将会有更多的高线城市宣布住房收储。据媒体2024 年8 月16 日消息，南京将出台收购商品房用作保障性住房的方案。南京将开始征询开发商出售意愿。上周，地方国企深圳市安居集团有限公司宣布收购商品房用作保障性住房。

    　　我们认为，随着越来越多的高线城市开始收购存量房，收购价格将成为市场关注的焦点。我们认为，若价格处于合理水平或高于市场预期，将改善市场情绪，也有助于开发商资产价值的重估。我们预计其他三个一线城市，即广州、上海和北京，也会在不久的将来宣布类似的收储政策。

    　　我们认为，优质开发商将成为长期受益者。在优质公司中，我们推荐招商蛇口（001979 SZ）和保利发展（600048 SH）。此外，我们还推荐绿城管理控股（09979HK），它代表了行业的一种新商业模式，将受益于来自地方国企和金融机构的新客户。此外，从困境反转的可能性出发，我们认为旭辉控股集团（00884 HK）及融创中国（01918 HK）有可能是受益者。

    　　风险：购房需求加速下行。

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