房地产行业周报(2024年33周)：1-7月商品房销售金额同比下降24% 上海土拍实施“双高双竞”

　　板块行情：第33 周（8 月12 日-8 月16 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.9%，在31 个一级行业板块中排名第31。

    　　政策要闻：中央层面：1）自然资源部：自然资源部宣布将优化农村地区国土空间布局，允许在保持土地总体稳定的基础上对农村土地开发利用方式进行局部微调和统筹优化，此次调整将不涉及土地所有权和使用权的变更。2）国家统计局：1-7 月全国房地产开发投资60877 亿元，同比下降10.2%；新建商品房销售面积54149 万平方米，同比下降18.6%；新建商品房销售额53330 亿元，下降24.3%。地方层面：1）无锡：无锡市梁溪发展集团扩大商品房“以旧换新”计划的收购范围，新增覆盖无锡全市优质公寓、商铺及苏州、常州等城市的二手住宅。政策更新还包括多换一、直系亲属产权变更和新楼盘参与等选项。2）九江：发放300 张购房总价10%的购房优惠券，团购商品房实行购房总价款12%的补贴。3）上海：宣布自第五批次起，对市场热度较高的商品住房用地出让实施“双高双竞”政策。即在土地竞买过程中，竞买者需在满足一定条件后，才能进入下一阶段的竞争，旨在实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。

    　　公司动态：1）万科：万科与中信金石等合作设立规模22.34 亿元的“中信万科消费基础设施基金”，主要收购北京旧宫万科广场和深圳龙岗万科广场资产，万科有权按照约定将其中不超过36.05%的认缴份额转让给后续投资人。2）招商蛇口：与武汉安家保障性住房有限公司合作，将存量房转为保障性住房，合作项目为愉樾项目和空港中心三期，收购面积超过2 万平方米，改造后可提供500 余套保障性租赁住房。3）保利发展：计划向特定对象发行不超过95 亿元的可转债，用于北京保利颐璟和煦、佛山保利琅悦、合肥保利海上瑧悦、成都保利西堂和煦等15 个房地产项目及补充流动资金，保利集团拟认购不超过10亿元。4）新城控股：预计公司上半年权益持有人应占溢利将介于人民币9 亿元至11 亿元，去年同期为14.31 亿元。

    　　销售端：新房成交同比下降27%，二手房成交同比上升16%。1）本周20 城商品房成交面积173.8 万方，商品房日平均成交面积24.8 万方，环比下降3%，同比下降27%。2）从累计数据来看，年初至今20 城成交面积6957 万方，累计同比下降29%。3）第33 周 10 城二手房成交面积139.4 万方，日平均成交面积19.9 万方，环比上升1%，同比上升16%。4）从累计数据来看，年初至今10 城二手房成交面积4562 万方，同比下降2%。

    　　投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha 较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W 等。

    　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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