房地产行业2024H2投资策略：非典型的房地产周期复苏

　　投资要点

    　　总量数据回顾

    　　2024年前7月，全国商品房销售面积5.4亿㎡，同比下降18.6%；中国房屋新开工面积4.4亿㎡，同比下降23.2%；施工房屋面积70.3亿㎡，同比下降12.1%；竣工房屋面积3.0亿㎡，同比下降21.8%；开发投资完成额6.1万亿元，同比下降10.2%；到位资金总量为6.2万亿，同比下降21.3%。

    　　调控政策回顾

    　　2023年至今，房地产调控政策经历了从紧缩到松绑、再到进一步支持的过渡。今年以来，在促进住房需求（降低首付比例和取消房贷利率下限）、消化库存（通过“以旧换新”政策和现房收储）、以及缓释风险（如建立项目融资白名单）等多方面政策持续推进，推动房地产市场整体企稳回升。

    　　房企经营回顾

    　　2024年一季度，营业收入规模合计0.29万亿（YoY-8.6%），营业成本0.23万亿（YoY-5.1%），毛利率为21.9%（YoY-3.1pct），净利率为4.5%（YoY-0.6pct）。行业仍处于持续降杠杆的过程中，26家典型房企中，8家满足“三道红线”绿档要求。混合所有制/央企/国企/民企在各经营指标中表现分化。

    　　下半年展望

    　　库存情况：现房库存规模继续上升，期房库存则持续下降。到2024年6月，现房库存上升至3.8亿平方米，而期房库存降至16.3亿平方米。由于现房库存增加和期房销售速度下降，去化周期有所延长。2024年下半年后，伴随前期开工规模的下行，叠加停工及保交付对增速的扰动消退，住宅竣工增速预计持续下行，叠加当前现房销售持续复苏，现房去库存将出现显著的被动提速。

    　　销售趋势：现房与期房销售增速分化。2021年后，现房销售持续好于期房，这反映了居民对期房交付的预期不明朗，以及房价预期变化对购买期房的影响。假设到2024年底，现房住宅销售面积增速、以及期房转入现房面积增速保持与2024年6月水平相同，住宅现房库存去化周期将降低至1.43年。在监管持续推进现房收储政策环境下，现房销售增速有望进一步复苏，推动库存周期进一步下行。

    　　竣工规模：现房竣工速度超过销售复苏速度，导致库存继续累积。2024年前6个月，现房库存累积0.7亿平方米。预计下半年竣工增速将继续下降，而现房去库存将显著加快。

    　　二手市场：二手房市场持续复苏，尤其在房价调整到位的区域。相较于期房，新房的市场，二手房由于价格市场化和“所见即所得”的特点，成交量持续活跃。

    　　土地市场：从前置半年的拿地增速与开工增速对应来看，土地市场拿地不足，带来的开工规模不足，仍将制约下半年开工规模复苏。由于需求不足，土地市场供地减少，地价较为刚性，需要等待房价企稳复苏来消化地价上涨。

    　　投资建议：建议关注三个方向：①上半年拿地较高、下半年销售预期改善房企：【招商蛇口】、【中海外发展】、【保利发展】、【华润置地】、【绿城中国】、【越秀地产】；②再贷款推进，流动性压力缓解房企：【万科A】、【金地集团】、【新城控股】；③海外流动性改善，物管企业DCF估值提升：【绿城服务】

    　　风险提示：融资环境收紧超预期、房地产销售政策变化、地产调控政策变化、引用数据滞后或不及时。

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