宏观点评报告：上海新房成交环比上涨

　　8月6-22日50城新房周成交环比增长 15%8 月第三周（8 月16-22 日）50 城新房成交环比增长15%。8 月以来的三周，新房周成交均落在220 万方-280 万方区间内，整体偏低，8 月第三周新房成交面积277 万方，环比增长15%，成交规模相当于“517 政策”前一周周成交面积的81%，相当于年内周度成交高点（6 月21-27 日）的52%。

    　　新房成交环比略强于2020-2023 同期。与历史同期季节性规律相比，8 月第三周新房成交面积环比15%，略高于2020-2023 年同期环比均值10%。不过从成交体量来看，8 月第三周新房成交绝对水平低于历史同期。今年8 月第三周新房成交277 万方，较2020-2023 年同期均值下滑45%，较2023 年同期下滑22%。

    　　以新政前的3 月17 日-5 月16 日平均值（前60 天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理，对比季节性变化，以观察剔除季节性规律的517 新政效应。可以发现， 8 月第三周新房成交标准化比值为83%，连续7 周低于100%，也就是新房成交弱于政策前夕。标准化比值83%，与2015-2023 年同期均值相比基本持平，未强于季节性规律。两者均指向前期政策提振效应边际减退。

    　　月度来看，8 月1-22 日新房成交同比下滑21%。与6、7 月的下滑21%持平。今年年初至8 月22 日新房成交同比下滑31%，6 月成交受到新政提振，7 月、8 月同比跌幅收窄部分或是因基数走低。

    　　上海新房成交大幅反弹，而北京环比下滑。观察北京和上海新房成交（分别于6.26 和5.27 出台新政），北京表现弱于50 城整体，上海表现则相对较强。8 月第三周，从成交面积来看，北京新房成交13 万方，环比下滑17%；上海新房成交面积32 万方，环比增长36%。

    　　8 月16-22 日15 城二手房周成交面积环比下滑1%8 月第三周15 城二手房周成交面积环比小幅下滑1%。5 月17 日-7 月4 日，除了端午节所在周之外的六周，15 城二手房成交面积均在200-220 万方区间震荡。7 月5-31 日，二手房成交面积震荡下滑至180 万方，进入8 月后，前三周二手房成交面积在165-175 万方的区间内低位震荡。8 月第三周，二手房成交面积171 万方，环比小幅下滑1%。

    　　二手房成交环比基本持平2020-2023 同期。今年8 月第三周二手房成交环比-1%，2020-2023 年同期二手房成交面积平均-1%，基本符合季节性特征。从成交面积绝对值来看，8 月第三周二手房成交绝对水平高于历史同期。今年8 月第三周二手房成交面积较2020-2023 年同期均值高出约5%，较2023 年同期增长约3%。

    　　同样以新政前的3 月17 日-5 月16 日平均值（前60 天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理。8 月第三周，二手房房成交标准化比值为88%，标准化比值在最近7 周呈震荡下跌，不过8 月第三周标准化比值仍略高于2015-2023 同期5 个百分点（5 月17-7 月25 日平均高14 个百分点，7 月26 日-8 月22 日平均高4 个百分点）。这说明政策对二手房仍有提振效果，但环比似在减弱。

    　　月度来看，8 月1-22 日，15 城二手房成交同比增长8%，低于7 月的29%和6 月的9%。今年年初至8 月22 日二手房成交同比下滑3%，同比降幅低于新房。类似新房，6 月成交受到新政提振，7 月、8 月同比跌幅收窄部分或同样是因为低基数。

    　　8 月第三周北京和上海二手房成交环比表现略强于15 城整体。第三周北京、上海二手房分别成交32 万方、33 万方，环比增长6%、0.5%，分别相当于“517 新政”前一周的92%、89%。

    　　价格方面，二手房挂牌价指数继续下滑。北京二手房挂牌价指数自2023 年3 月以来呈现持续下滑趋势。上海二手房挂牌价指数自2023 年6 月以来持续下滑。

    　　风险提示

    　　地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。

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