房地产行业周报：临近旺季市场热度平淡 多城试点住房养老金制度

　　市场行情：本周上证综指下跌0.87%，恒生指数上涨1.04%，A 股房地产板块下跌2.92%，H 股内房板块下跌3.83%。板块涨幅前三深圳华强、美的置业、弘阳地产分别上涨61.01%、12.5%和12.28%；板块跌幅前三四海国际、珠光控股、津投城开分别下跌23.17%、20.86%和19.51%。

    　　新房成交：本周23 城周新房成交整体环比上升9.8%，同比下降24.4%，本年累计同比下降31.9%；较去年全年增速下降25pct。一线城市周新房成交整体环比下降0.7%，同比下降5.6%%，本年累计同比下降28.3%；较去年全年增速下降29pct。二线城市周新房成交整体环比上升26.3%，同比下降33.4%，本年累计同比下降34.0%；较去年全年增速下降25pct。三线城市周新房成交整体环比下降27.6%，同比下降14.5%，本年累计同比下降26.1%；较去年全年增速下降6pct。

    　　二手房成交：本周12 城周二手房成交环比上涨0.2%，同比上涨11.9%，本年累计同比下降3.0%；较去年全年增速下降36pct。

    　　土地市场：截至上周，100 大中城市土地供应/成交规划建筑面积年度累计同比分别下降20.8%/下降18.7%，土地年度累计成交楼面均价同比下降23.1%。上周100 大中城市土地成交总价254 亿元，年度累计同比-37.5%；结构上，一线/二线/三线城市年度累计同比分别-49.4%/-32.5%/-35.5%。上周100 大中城市土地成交溢价率约为2.6%，其中一线/二线/三线成交溢价率分别为0.0%/3.7%/1.3%。

    　　板块估值：本周A 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为12.8x/0.4x；H 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为4.6x/0.3x；中介服务公司P/E、P/B 平均值分别为32.9x/1.0x；A/H 股物业公司P/E、P/B 平均值分别为8.5x/1.4x。

    　　投资建议：本周房地产市场热度平淡，新房成交环比回正，同比跌幅扩大，二手房成交环比涨幅收窄至正负零附近，同比涨幅小幅收窄；时间即将正式进入“金九银十”旺季，销售端表现平淡未出现走强信号，政策端尚未出现全国范围或针对核心城市的宽松政策落地，以各地因城施策为主，此外本周国新办新闻发布会上，住建部提出研究建立房屋体检、养老金、保险三项制度，需关注后续政策落地情况及对销售市场的影响；节奏上来看，当前仍是销售旺季前的政策博弈窗口期，期待政策出台。推荐二手房交易中介龙头贝壳、深圳城中村改造龙头天健集团、区域龙头滨江集团、优质国企越秀地产，建议关注央国企行业龙头华润置地、中国海外发展，品质类房企绿城中国，具备商业现金流的民企龙湖集团、新城控股。

    　　风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。

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