地产行业周报：冰山活跃指数上升 房屋养老金制度推进

　　投资要点

    　　前提提示：冰山活跃指数为二手带看数据计算得到，数值超过30 代表市场活跃，低于30 代表冷淡。带看数据通常领先成交数据大概1 个月。房价数据采用冰山指数，由二手房卖出价格计算得到。冰山数据及Wind 数据周度为8 月19日-8 月25 日。

    　　本周冰山活跃指数环比上升

    　　本周重点50 城冰山活跃指数为14.2，与上周相比上升0.1 个点，8 月周均指数为13.9，较7 月周均值13.3 上升0.6 个点。除8 月4 日当周外，冰山活跃指数自6 月中旬之后连续8 周处于14 之下，上周及本周看房热度重新升至14 以上。

    　　本周19 个城市看房活跃度上升，惠州、合肥及东莞上涨区间在3-5 个点，其余城市上涨幅度均为1-2 个点。一线城市中，北京、上海及深圳分别上涨1、1、2个点，但均未达到30 的活跃值门槛。整体来看，一线城市本周活跃值为23.8（+1 个点）、新一线城市15.9（+0.5 个点）、二线城市12.3（-0.1 个点）。

    　　二手房冰山房价指数跌幅环比震荡

    　　本周重点50 城冰山房价指数滚动月环比为-1.16%，跌幅较上周收窄0.02pct。本周8 个城市冰山房价指数环比上涨，上涨城市数量较上周相比增加3 个，其中哈尔滨、太原及青岛分别上涨0.6%、0.4%及0.3%。517 新政以来，重点50 城冰山房价指数周度数据环比持续为负，跌幅大致在0.2%-0.3%之间，8 月25 日冰山房价指数绝对值较5 月26 日下降3.5%，较上周跌幅扩大0.2pct。具体城市来看，重点50 城中，所有城市房价均下降，其中中山、石家庄、太原跌幅最小在1%左右。跌幅较大的城市包括东莞、厦门、金华，跌幅在5.6-6.6%之间。一线城市中北京、上海、深圳、广州跌幅分别为-3.4%（-0.3pct）、-1.6%（-0.3pct）、-4.5%（-0.5pct）、-3.3%（+0.1pct）。

    　　新房成交环比上涨，二手房成交环比下降

    　　根据Wind 数据，本周重点30 城新房成交面积172 万平，环比+18.3%，较2023 年周均成交下降34.6%，降幅较上周收窄10.1pct；2024W1-34 成交面积累计同比为-34.3%，降幅较上周收窄0.4pct；本周重点13 城二手房成交面积为169 万平，环比-3.8%，较2023 年周均成交量上涨6.1%，2024W1-34 累计同比为上涨16%，涨幅较上周增加0.4pct。

    　　本周政策要闻

    　　1）住建部：在“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，国家住房城乡建设部表示，“房屋养老金制度里的个人账户，通过缴纳住宅专项维修资金，已经建立起来了。试点的重点是政府把公共账户建立起来。”公共账户的款项来自于公共资金，按照“不增加个人负担，不减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，不会加重业主负担。

    　　2）金融监管总局：今年1-7 月，商业银行新发放个人住房贷款达到3.1 万亿元，房地产开发贷款余额较年初增长超过4000 亿元，经营性物业贷款余额同比增长19%，并购贷款余额同比增长21%。商业银行已审批房地产“白名单”项目5392 个，审批通过融资金额近1.4 万亿元。

    　　3）长沙：长沙市保障性住房建设发展有限公司今日发布征集公告称，该公司拟开展收购已建成未出售的商品房用作保障性住房工作。据悉，原则上项目(房源)主力户型面积应满足长沙市保障性住房户型、面积(120 平方米以下)的要求。

    　　4）武汉：武汉市首单利用保障性住房再贷款收购存量商品房项目用作保障性住房正式落地。武汉安家保障性住房有限公司签约招商愉樾项目和空港中心三期项目，收购面积超2 万平，改造装修后可为全市提供保障性租赁住房500 余套。

    　　本周观点

    　　本周住建部副部长在座谈会提到房屋养老金制度，我们认为，本次住房养老金试点的重点是政府将公共账户建立起来，大概率不会对住户形成额外的支付压力，其收缴模式更不同于“房地产税”ToC 端的收取模式，不应当将此次试点住宅维修公共账户和收取房地产税画等号。此外，当前提高住房品质是地产行业一大重点，本次中央层面明确提出住房养老金制度与当前推动建造好房子的思路是一脉相承的。从市场数据来看，重点50 城冰山活跃指数连续两周环比保持上升，表明购房热度有所提升，我们认为，随着9 月临近，天气逐步凉爽以及部分开发商逐步释放“金九银十”的优惠活动，短期间内我们有望看到更多城市看房热度提升。

    　　投资建议

    　　在房地产行业供给侧出清背景下，我们主要看好产品力强的央国企。其核心逻辑在于央国企穿越周期安全边际高，其次本轮地产周期需求修复和政策推动倾向于新房中的改善型产品。标的方面我们建议关注：建发国际集团、华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口等。其次，二手中介公司受益“以旧换新”和基本面修复业绩弹性强，关注贝壳和我爱我家。量价全面修复前，现金流稳定性强的物业企业和核心资产运营商，抗周期能力强，建议关注：中国国贸和华润万象生活。

    　　风险提示

    　　政策效果不及预期；房价及销售面积非线性下降。

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