物业管理：房屋养老金三问三答

　　事件

    　　2024 年8 月23 日，住建部部长倪虹在国新办“推动高质量发展”主题新闻发布会中提出：研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期中房屋安全管理长效机制；目前上海等22 个城市正在试点1。

    　　市场对于房屋养老金关注度提升，我们回答市场关心的三个关键问题。

    　　评论

    　　房屋养老金制度的提出背景与发展历程？房屋养老金相关表述于2022 年5月在住建部召开的全国自建房安全专项整治工作会议中首提，当时主要侧重点为解决房屋建筑安全问题2。我们认为该制度提出的背景包括：首先，国家统计局七普数据显示我国楼龄二十年以上住房占比近3 成，后续存量住宅老化引致的房屋质量及维护问题或将进一步凸显。其次，现行规定中，保修期外的住房建筑共有部分维修资金主要由住房专项维修资金覆盖，但一方面，涉及到归集该资金的房屋类型仅包括商品住宅及售后公有住房，另一方面，相关资金规模能否有效覆盖长周期各类住房维修保养、以及当前的资金调取流程等有待进一步完善解决。

    　　房屋养老金的定位，以及其与现行制度的差异？住建部于8 月24 日转中国建设报文章3，据该文章，此次建立的房屋养老金制度以“不增加个人负担，不减损个人权益”为原则，由地方政府探索资金筹措渠道。具体来看，当前制度设计下房屋养老金将分为公共和个人账户两部分：1）公共账户为制度建设重点，主要目的是对存在安全隐患的房屋提供体检、安全监测等公共服务。目前具体资金来源未有定论，我们建议关注上海等22 个城市的试点落地工作。2）个人账户为个人需承担部分，实际上为现行住房专项维修资金，主要用于保修期满后住宅共用部分和共用设施设备的保养、维修和更新、改造等。

    　　如何看待房屋养老金等长效机制对于物业管理公司的影响？我们认为关乎房屋全生命周期安全与质量管理的长效机制的逐步建立，有望助力物业行业长期营商环境改善：首先，长期中具备持续运营管理价值的住宅资产体量有望提升；其次，住房必要维修支出的相关责任方得到落实，有望改善物企潜在的长期现金流压力，同时有望缓解物企与居民间的相关矛盾；最后，在房屋检修、设备更新等的过程中，物企或有望作为社区执行方获取一定潜在增值服务机会。

    　　风险

    　　房屋养老金相关制度推广落地进度不及预期。

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