房地产行业：22城开展房屋养老金试点

　　本周市场回顾。第34 周房地产板块指数弱于沪深300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为-3.2%。沪深300 指数报收3327.19，周度涨幅为-0.6%；创业板指数报收1546.90，周度涨幅-2.8%；房地产指数（申万）报收1670.65，周度涨幅为-3.8%。

    　　全国政策方面：住建部提出改革商品房销售制度；研究房屋体检、养老金、保险制度；推进建筑业转型升级；审批“白名单”项目5300 多个，贷款近1.4 万亿元；指导编制保障性住房五年规划和年度计划；年底前交付396 万套住房为保交房攻坚战的目标任务；保交房“一项目一策”推广；推动房地产融资从主体信用向项目情况转变。地方政策方面：海口推进城市更新；海南处理不动产登记遗留问题；南昌发布房地产市场优惠措施；厦门调整房产落户政策；成都启动“以旧换新”；郑州拟调整公积金政策，开通存量房组合贷款；唐山开展“卖旧买新、以旧换新”，实施购房补贴；武汉优化公积金政策，灵活就业者贷款额度翻倍。

    　　本周新房销量较第33 周增加，二手房销售量较第33 周增加。第34 周44 大城市新房销售为1.9 万套，较第33 周增加22.2%；21 大城市二手房销售1.6 万套，较第33 周增加3.9%。库存量较第33 周增加，库销比较第33 周增加。截至第34 周，18大城市库存为93.7 万套，较第33 周增加0.7 万套；库销比为21.1 个月，较第33 周增加0.2 个月。本周土地市场活跃度较第33 周上升。第34 周36 大城市市本级合计成交土地93 块。土地出让金增加。2024 年第34 周36 大城市市本级土地出让金为595.58 亿元，较第33 周增加469.3 亿元。平均溢价率下降。2024 年第34 周36 大城市市本级土地成交平均溢价率6.9%，较第33 周下降4.5%。第34 周36 大城市流拍或中止、取消及延迟交易的地块数量为122 块。

    　　重点公司公告。荣安地产发布2023 年分红情况。天健集团、外高桥、保利发展等公司发布2024 年半年度报告。津投城开、锦江在线发布关于股票交易异常波动的公告。荣安地产、招商蛇口等公司为子公司提供贷款担保。

    　　8 月23 日国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22 个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人的账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点的重点是政府将公共账户建立起来。房屋养老金制度被认为是政府储备房屋安全资金的一项制度性安排，提出的背景在于我国房地产进入存量时代，房屋逐渐老化，需要维护、改造的老旧房屋占比提升，而当前针对房屋公共部位、公用设施设备例如电梯、外立面防水、消防、上下水系统的维护和改造主要依赖于住宅专项维修资金，而目前仅靠该项维修资金难以满足需求，若情况持续，可能产生诸多安全隐患，且无法得到及时排查与整改。2022 年以来，官方多次提出要研究建立房屋养老金制度，此次住建部明确提到已经在22 个城市进行试点，其中上海市于24 年8 月21 日宣布在浦东等区域实施房屋养老金制度，并计划在明年全市推广。整体来看，试点节奏明显加快。

    　　该制度最受关注的问题之一就是资金的来源，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“预计房屋养老金制度将与个人养老金制度相似，由个人与公共账户构成。” 此次试点的重点主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户，据上海市房地产科学研究院院长、研究员严荣的解读，公共账户资金主要来源或包括城镇土地出让收益、老旧小区改造资金以及其他财政资金。我们认为，房屋养老金制度有利于为老旧小区改造提供稳定、有效的资金支持，进而推动房地产市场进入旧改常态化。此次试点将有望在政策落地层面上，明确房屋养老金资金构成，进一步完善制度，为未来向全国推广做准备。

    　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。

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