深度*行业*房地产行业2024年7月月报：7月楼市成交同比改善 预计8月回落；多地支持国企收购商品住房用作保障房

　　核心观点

    　　新房：7 月40 城新房成交面积环比-25.7%，同比-9.3%，同比降幅较上月收窄了8.2pct。7 月因年中冲刺季已过，房企推盘力度减弱，叠加高温天气，新房成交环比下滑；同比降幅收窄主要是因为LPR 下调+“517”地产政策的支持下，市场活跃度持续边际改善，短期部分核心城市市场出现好转。1-7 月40 城累计同比-35.5%。

    　　7 月各城市能级新房成交环比均下降，同比降幅均收窄，其中一、二线城市同环比降幅小于低能级城市。 1）一线城市：7 月新房成交面积环比-13.6%，同比-11.4%，同比降幅较上月收窄了4.6pct；1-7 月累计同比-29.4%。7 月北京新房成交面积在高基数的情况下，环比基本持平，上海、深圳环比出现个位数下滑，北京、上海、深圳同比降幅均收窄；广州环比-29%，但同比保持6%的正增长。2）二线城市：7 月新房成交面积环比-25.1%，同比-5.5%，同比降幅较上月收窄了10.1pct； 1-7 月累计同比-38.2%。我们跟踪的所有二线城市环比均下降，其中武汉、青岛、福州、南京新房成交面积同比出现正增长。3）三四线城市：7 月新房成交面积环比-36.5%，同比-15.1%，同比降幅较上月收窄了8.1pct；1-7 月累计同比-35.8%。三四线城市分化显著，江门、泰安新房成交同环比均正增长，惠州环比正增长，韶关、佛山、温州、扬州同比正增长，其余城市同环比均下跌。

    　　二手房：7 月二手房成交同环比均延续增长态势，7 月18 城二手房成交面积环比+6.9%，同比+41.4%，同比增速较上月提升了23.9pct，二手房市场持续改善，一方面是由于信贷政策放松以及住房“以旧换新”政策共同发力起到了一定带动效果，另一方面，二手房业主的持续降价一定程度上促进需求释放。1-7 月18 城累计二手房成交面积同比-4.5%，降幅小于新房，主要原因在于二手房因业主降价（二手房房价下降幅度大于新房）、挂牌量上升，因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。从各城市能级来看，一、二线城市同环比增速均为正，三四线城市二手房市场承压。7 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速5.4%、8.6%、3.3%，同比增速64.9%、49.8%、-6.5%，一线城市同比增速较上月提升29.9pct，连续4 个月同比正增长，二线城市同比增速较上月提升28.1pct，三四线城市同比降幅较上月收窄16.2pct。一、二、三四线城市1-7 月累计同比增速分别为3.8%、-4.5%、-18.3%。

    　　预判8 月，我们认为，受高温天气、供给较弱、利好政策提振效应边际递减等因素影响，8 月整体新房成交预期延续低位波动，同比降幅可能扩大。二手房市场成交动能或略有放缓，但受刚需购房客群基数较大、政策支持力度较大、业主主动降价等因素影响，市场韧性预计仍将好于新房，我们预计8 月二手房环比成交规模会有所下降，同比预计仍正增长。

    　　库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期环比有所下降。截至7 月末，我们跟踪的12 城新房库存面积1.22 亿平，环比下降0.8%，同比下降3.1%；去化周期为20.3 个月，环比减少0.1 个月，同比提升7.3 个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-1.1%、-0.5%、0.2%，同比增速分别为0.2%、-8.4%、-3.2%。一、二、三四线城市去化周期分别为20.8、17.3、61.6 月，一、三四线城市环比分别下降0.2、2.6 个月，二线城市环比基本持平，一、二、三四线城市同比分别提升6.7、6.8、30.1 个月。具体来看，7 月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12 个月内。

    　　重点城市开盘去化率环比下降2 个百分点至27%。7月因年中冲刺节点过后，房企推盘积极性稳步回落，根据克而瑞，重点城市7 月平均开盘去化率为27%，环比下降2 个百分点，同比下降4 个百分点；和一季度相比提升6 个百分点，去化率仍处于低位波动。分城市来看，1）成都、西安去化率稳中有增，成都7 月去化率达79%；2）北京、广州、深圳去化率环比持平或增长，市场延续企稳态势；3）上海、杭州7 月去化率出现大幅回落，一方面源于新盘品质有所下降，另一方面，新政持续效应减弱，居民购房积极性有所回落；4）多数城市去化率延续低位，例如武汉、合肥，厦门等，即便去化率持增仍不足3 成，整体市场认购积极性较低，暂无明显升温迹象。

    　　土地市场：7 月土地成交规模延续低位；溢价率环比虽然提升，但城市间热度持续分化。7 月全国（300 城）成交土地建面环比-2.1%，同比+8.8%，同比由负转正。从市场热度来看，7 月全国成交楼面均价1040 元/平，环比-10.5%，同比-28.1%；平均土地溢价率4.4%，环比+1.4pct，同比-0.2pct。溢价率环比虽然提升，但城市间热度持续分化，如上海和苏州，在土地质量提升以及政策利好因素的影响下，上海杨浦2 幅地溢价率均超过15%，土拍热度明显提升；而苏州3 宗地均底价或超低溢价成交，市场持续低温。1-7 月全国成交土地规划总建面同比-16.3%，成交总价同比-29.6%，平均溢价率3.6%，同比-0.7pct。

    　　房企：1）销售：百强房企7 月单月全口径销售同比降幅扩大，累计降幅收窄。百强房企7 月单月全口径销售额同比-20.2%（前值：-18.0%）。百强房企1-7 月全口径销售额同比-39.7%。TOP20 房企中，7 月单月销售额同比增速为正的房企有：保利置业（+94%）、中建壹品（+67%）、绿城（+14%）、华发（+9%）、中铁建（+3%）。2）拿地：核心城市土拍带动下，7 月房企拿地节奏较6 月大幅提升。百强房企7月单月拿地金额环比+31.9%，同比-32.8%（前值:-57.3%）；拿地强度从6月的19%大幅提升至7月的40%，同比-7pct。本月拿地强度大幅提升主要是得益于北京、上海、杭州、长沙等地的优质地块入市。具体来看，7 月投资较多的主流房企有：越秀（拿地金额191 亿元，拿地强度389%）、保利发展（147亿元， 58%）、北京建工（77亿元，832%）。7月拿地较为积极的依旧是规模化的央国企，如保利在北京、上海等城市积极纳储，绿城、招商等单月投资额也在30 亿以上，由于北京本月集中土拍，深耕北京的北京建工、城建集团拿地金额也相对较高。从累计来看，1-7 月仅三成百强房企拿地，超过六成企业拿地金额同比下跌。百强房企1-7月拿地金额同比-37.7%；拿地强度22%，同比+1pct。根据克而瑞，1-7 月仅有三成百强房企仍活跃在土地市场中，若与去年同期相比，超过六成的企业投资金额同比均下滑，投资态度愈发谨慎。1-7 月拿地金额超过200 亿元的企业有：建发、越秀、保利发展、绿城、华润、滨江、中建壹品，仍以央国企和优质区域深耕型房企为主。我们认为，活跃在土地市场的百强房企仅有三成，但7 月百强房企拿地强度显著回升，拿地积极的均为龙头国央企，在整体投资谨慎的大环境下，国央企仍在趁低位补仓核心优质资产。整体而言，企业投资目前仍在等待楼市回暖的信号出现，核心城市内具备低密度、区位优越等条件的优质地块，对企业仍然具有较大吸引力。3）融资：7 月行业融资规模同环比均下滑。7 月房地产行业国内外债券、信托、ABS 发行规模合计365 亿元，同比-53%，环比-12%，平均发行利率2.85%，同比-0.65pct，环比-0.03pct。1-7 月行业国内外债券、信托、ABS 发行规模合计3118 亿元，同比-33%。具体来看，7 月南京安居、保利置业、首开股份发行国内债券规模较大，分别为28、20、20 亿元，平均发行利率分别2.28%、2.60%、3.21%。从到期情况来看，24 年8-12 月国内外债券到期规模为2484 亿元，8 月是到期小高峰，到期819亿元。25年上半年国内外债券到期4034亿元，3、6月为到期小高峰，到期983、901亿元。

    　　中央政策：1）三中全会为房地产行业长期发展定调。a）公报中，涉及房地产的内容是从“防风险”的托底角度出发的。b）强调要加快建立租购并举的住房制度，整体楼市或变为“市场化商品房、配售型保障房、配租型保障房”新的三类住房供应体系。c) 充分赋权地方调控，一线城市限购有望继续优化，普宅与非普宅标准有望取消。d）深化改革融资、销售、财税、土地等制度解决前进中的问题。融资制度方面，行业融资问题仍要突破，更注重资金落地；或探索推出创新型融资方式。预售制度方面，长期方向上预售制度或逐渐调整，一方面，预售节点或更加严格，另一方面，未来住房销售制度有望进一步向以现房销售为主过渡。税收制度方面，房地产税制度完善是正常的国家税法的完善。但要分两面看：短期要求地方政府降低对房地产财税的依赖，以及对购房人相关税收的优惠，远期还是会继续推进房产税（财产税）制度。土地制度方面，进一步明确了土地制度改革方向， “人房地”要素联动有望加速推进，土地资源的合理配置以及高效利用、盘活是重要方向。另外，土地价格也将更多由市场供求关系决定，土地端的限制性政策有望进一步优化调整，如核心城市取消土地端限价等。2）5年期以上 LPR 下调10BP，有望进一步引导各地房贷利率下降。3）政治局会议强调，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。整体而言，房地产政策延续三中全会对于房地产的定调，强调相关政策落地落实，“去库存”政策有望进 一步加力。4）8 月1 日央行召开2024 年下半年工作会议提及“防范化解房地产金融风险，落实好3000 亿元保障性住房再贷款政策，促进加快建立租购并举的住房制度”，是对三中全会精神的落实，预计未来地产仍将注重“防风险、去库存、稳市场”三大方向。5）8 月23 日，在国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，一方面，提出“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策”，我们认为现房销售将是我国长期行业的发展方向之一，短期内或通过开盘预售条件更加严格，拉长从开工到预售的时间，逐步过渡到现房销售。另一方面，提出“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22 个城市目前正开展试点。其中，房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修基金已经建立，试点重点是政府将公共账户建立起来”。根据住建部，截至2022 年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30 年的接近20%，进入设计使用年限的中后期。这些房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题。住建部提及未来的试点重点是把公共账户建立起来，公共账户的资金来源或为按一定比例计提土地出让金、维修资金的增值收益、政府财政补贴等。

    　　地方政策：广州放松港澳台及外籍人士限购，北京鼓励以旧换新，多地支持国企收购商品住房用作保障房。1）广州、海南省陵水县、五指山等地优化限购政策。7 月 8 日,广州放松港澳台及外籍人士购房政策，在限购区内可以购买 120 平米以下的住宅一套，在非限购区或在限购区购买 120 平米以上的住宅时不限制套数。8 月6 日，广州市花都区发布买房可享“准户口”待遇的政策，即非广州市户籍人员在花都区购买新房，可以领取花都人才绿卡，花都人才绿卡持有者将享有一系列权益，包括但不限于子女教育、机动车摇号、购房以及安居保障等方面，这些权益与花都户籍居民相同。广州开启了一线城市购房即可落户的新政策，尤其强调“凭人才绿卡及购房合同享受区政策性照顾入学待遇”，解决了外来人口子女的教育问题，有利于提高外来人口的置业积极性。2）廊坊、徐州、石家庄、南京、泉州、宁波、武汉、兰州、沈阳等地公积金政策继续优化。3）大连、合肥、贵阳、郑州、江阴、赣州等地对购房者发放补贴。4）北京、贵阳、青岛等多地鼓励“以旧换新”，宜宾等地推出少量房源进行以旧换新。5）7 月南宁、大连、烟台、新乡、潍坊等城市相继发布“国企收储未售新房”的相关公告。7 月 29 日，郑州配售型保障性住房启动配售，共 1999 套，其中中建·澜溪苑项目拟由郑州城发安居有限公司收购作为配售型保障性住房，共 900 套。河南省商丘市于8月14日发布收购房源的标准，参与征集的商品房需具备交付条件，且单套房源建面原则上不超过120平。值得注意的是，商丘市将存量商品房作为配售型保障房，而此前大多数地区将收储房用作配租型保障房。8 月，一线城市也加入收储行业。8 月7 日，深圳市安居集团发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》，拟向深圳市域征集商品房用作保障房项目。房源条件包括以下四个：位置合适、户型面积合适（原则上主力户型面积满足保障房户型以及面积65 平以下的要求）、生活便利、手续齐全。这是一线城市中第二个开启收购存量商品房用作保障房的城市。此前5 月30 日，广州增城政府公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名，拟收购商品房作为安置房。不过，广州范围较小，而深圳政策是针对全市开展的，示范效应更强，更具有信号意义，一线城市也正是开启了政府收储，预计其他一线城市后续也有望跟进。6）7 月31 日郑州取消商品住房销售价格指导，允许房企自主定价；8 月1 日，甘肃省天水市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》同样提出了取消新建商品房销售价格备案要求，销售价格由房企按照市场销售情况适时调整。我们认为，随着市场的不断调整，包括限价在内的限制性政策逐步退出，让市场回归市场。新房指导价以及土拍限价的取消，也意味着未来的新房与土地的价格将由市场供需决定。7）此外，7 月行业其他政策调整还有：

    　　南通优化预售资金监管；徐州、贵阳、江阴、赣州等多地全面实施房票安置政策，大力推行房票安置，并给予一定补贴。8）上海再次对土拍规则作了优化。8 月15 日，上海市规划资源部门联合住建、房管等部门发布通知，宣布自第五批次起，对市场热度较高的地块施行“双高双竞”（两轮竞价、两轮竞高品质建设标准）举措，最终实现“高品质建设一地一方案”和“市场化配置价高者得”目标。具体而言，“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。本次出让增设了“竞装修标准”、“竞公共设施和开放空间等”、“竞无偿移交政府的高端人才住房”的3 项指标。上海土拍规则的调整符合中央“顺应人民群众对优质住房的新期待”，此外，新规还明确不规定项目售价的指导价，我们预计未来上海高品质楼盘的价格将会上涨，各项目之间因为品质不同售价差异也会进一步扩大。

    　　投资建议

    　　整体来看，7 月三中全会、政治局会议为房地产行业定调，促进房地产市场平稳健康发展的政策有望落地落实，“去库存” 政策或将进一步加力。我们认为，短期内板块投资机会主要聚焦在市场修复和政策变化。房价是当前行业重点关注的指标，若核心城市房价预期改善，重点布局的房企或将率先受益，当前新房房价整体的下跌幅度是小于二手房的，但二手房价对居民的心理预期影响更大，对置换决策有重要影响，所以还要持续跟踪二手房房价的改善。我们认为，“去库存”政策实际落地情况或是板块估值修复的关注焦点，近期各地地方政府陆续出台了收购存量商品房用作保障房的相关细则并开始逐步落地，建议持续追踪进展情况及政策效果；此外，积极关注9 月是否有增量政策出台，把握政策落地中的投资机会。目前来看，信贷政策再宽松的可能性较大，购房税费减免也有望进一步优化，供给侧政策，例如收储、以旧换新、盘活闲置土地等政策也是重要方向。

    　　现阶段我们建议关注三条主线：1）无流动性风险且拿地销售基本面仍然较好的房企：招商蛇口、华润置地、保利发展、绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。2）政策宽松后预期能够有显著改善的底部弹性标的：金地集团、龙湖集团。3）二手房成交量提升带动的房地产经纪公司：我爱我家、贝壳。

    　　风险提示

    　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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