房地产行业2024年9月投资策略：量价持续承压 市场继续磨底

　　行业：量价持续承压。1）商品房相对销售规模仍处于低位，累计同比降幅收窄但单月降幅扩大：2024 年1-7 月，商品房销售额53330 亿元，同比-24.3%，降幅较1-6 月收窄了0.7 个百分点；7 月单月，商品房销售额同比-18.5%，降幅较6 月扩大了4.2 个百分点。2024 年1-7 月，商品房销售面积54149 万㎡，同比-18.6%，降幅较1-6 月收窄了0.4 个百分点；7 月单月，商品房销售面积同比-15.4%，降幅较6 月扩大了0.9 个百分点。销售累计同比降幅收窄有基数降低的原因，从销售规模看，Q2地产利好政策带来的脉冲在7 月基本收尾。相对历史同期，7 月单月的商品房销售额和销售面积仅分别相当于2019 年同期的50%和48%，仍在走低。2）新房价格降幅扩大，相对二手房持续承压：2024 年1-7 月，全国商品房销售均价为9849 元/㎡，同比-7.0%；7 月单月，商品房销售均价9942 元/㎡，单价重新回落至1 万以内，同比-3.7%，较6 月扩大了3.9 个百分点。从城市维度看，2024 年7 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-5.3%，降幅较6 月扩大了0.4 个百分点；70 个大中城市二手住宅销售价格同比-8.2%，降幅较6 月扩大了0.3 个百分点；考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024 年新房价格仍面临较大压力。

    　　板块：本月跑输沪深300 指数2.2 个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌5.7%，跑输沪深300 指数2.2 个百分点，在31 个行业中排23名。根据Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块2024 年动态PE 为12.9 倍，比2021 年的底部估值水平（10.0 倍动态PE）高29.6%。

    　　投资策略：从基本面端看，当前统计局数据及高频地产销售数据基本已经证伪了复苏的判断，且我们最应当关注的价格指标，特别是二手房价，尚未看到真实企稳。从政策端看，5 月一线城市需求端放松所带来的脉冲已经结束，当前处于政策真空期，如无超预期政策出台，市场将继续磨底。个股端，建议关注拥有多航道业务，经营性现金流强的企业，9 月推荐华润置地、龙湖集团。

    　　风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。

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