房地产行业周报：TOP100销售同比降幅缩窄 多城开办“商转公”

　　周度观点：

    　　8月销售：TOP100房企销售总额累计同比降幅收窄2024 年1-8 月，TOP100 房企销售总额为26832.4 亿元，同比下降38.5%，降幅较上月继续收窄1.6 个百分点。8 月单月，TOP100 房企销售额同比下降22.1%，环比降低2.43%。

    　　我们认为，随着“金九银十”传统旺季来临，短期内核心城市新房市场活跃度或小幅回升，但前期土地大幅缩量或制约房企供货能力，进而拖累销售恢复，同时居民收入预期等长期因素目前尚未有明显改善，新房市场整体仍承压。“以价换量”下，预计核心城市二手房市场有望保持一定活跃度。

    　　超30城宣布开办房贷“商转公”业务

    　　郑州、深圳、苏州、福州、厦门、台州、许昌等多城市近期宣布开办“商转公”业务，即商业性住房贷款转公积金住房贷款，总计超过30 座城市。

    　　该业务有一定办理条件，以郑州为例，需满足房屋已经取得产权证书，银行同意提前结清商业贷款，房屋所有权人或共有权人公积金连续、正常缴存达六个月等要求。在开展城市方面，北京、上海、广州、杭州、西安、成都等房地产热点城市由于公积金利用率较高，均未推出该业务。

    　　我们认为，在新、旧房贷利差幅度持续扩大的背景下，“商转公”业务有利于降低存量房贷成本，减轻购房者还贷压力。

    　　投资建议：

    　　我们认为，海外降息预期较强，后续可能打开国内利率下行空间，进一步带来住房需求释放。在全球流动性改善、地产政策持续宽松的背景下，建议关注龙头房地产开发商:招商蛇口、保利发展、滨江集团、华润置地、绿城中国、越秀地产，以及区域型地方国企：外高桥、浦东金桥。

    　　行业跟踪：

    　　销售回顾（8.25-8.31）

    　　重点监测34 城合计成交总套数为1.5 万套，环比上周下降5.8%；2024 年累计成交总套数为57.5 万套，累计同比下降32.8%。其中，一线城市成交4921 套，环比上周增长10.7%，2024 年累计成交15.5 万套，累计同比下降27.1%；二线城市成交7653 套，环比上周下降24.9%，2024 年累计成交35.5万套，累计同比下降36.5%；三线城市成交2784 套，环比上周增长66.6%，2024 年累计成交6.5 万套，累计同比下降23%。

    　　重点监测20 城合计成交二手房总套数为21327 套，环比上周下降17.6%；2024 年累计成交总套数为83.9 万套，累计同比下降1.5%。

    　　土地供应（8.19-8.25）

    　　百城土地宅地供应规划建筑面积537 万㎡，2024 年累计供应规划建面17526万㎡，累计同比下降36.3%，供求比1.46。

    　　在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价6037 元/㎡，近四周平均挂牌均价5078 元/㎡，环比增长10.3%，同比下降9.7%。

    　　土地成交（8.19-8.25）

    　　百城土地住宅用地成交规划建筑面积364 万㎡，2024 年累计成交12034 万㎡，累计同比下降34.4%。

    　　土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为4022 元/㎡，环比下降11.9%，同比下降43.7%，整体溢价率为2.1%，2024 年平均楼面价5771 元/㎡，同比下降17.0%，溢价率4.3%，较去年同期下降1.8个百分点。

    　　风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧

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