房地产行业研究周报：亏损加剧 负债收缩

　　行业追踪（2024.8.24-2024.8.30）

    　　24H1 样本房企（样本选取113 家A 股上市房企，其中7 家大型、28 家中型，78 家小型房企）财报主要指标表现如下：

    　　营业收入：24H1 样本房企实现8800 亿元，同比-20.62%，分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为-13.3%、-24.10%、-25.85%。归母净利润：24H1 样本房企归母净利润亏损352 亿元，同比下降291.72%，分梯度来看，大型、中型房企同比增速分别为-98.96%、-78.94%、小型房企亏损扩大60.61%。我们认为，行业营收盈利双降主要或因销售整体疲弱，叠加房价走弱，造成结转利润及存货净值下行。短期来看，房企业绩压力或仍将持续一段时间。

    　　毛利率：24H1 样本房企毛利率为14.78%，较去年同期下行2.75 个百分点。分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为12.87%、17.08%、14.59%，和去年同期相比，分别-7.05、0.10、-0.41 个百分点。24H1 行业毛利率下行趋势持续，行业利润率拐点仍需时间。净利率：24H1 房企归母净利率为-4.00%，较去年同期下行5.65 个百分点。

    　　分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为0.08%、1.11%、-17.75%，和去年同期相比，分别-6.39、-2.89、-9.55 个百分点。加权ROE：24H1 样本房企加权ROE为-2.28%，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为5.50%、0.37%、-32.85%。

    　　我们认为，大型房企毛利率下滑较多，或主要因其为维持市场份额，采取“以价换量”方式，影响结转利润率，同时此前22 年前地价较高或同样仍有拖累。

    　　经营活动现金流净额：24H1 样本房企经营活动现金流净额为-535 亿元，较23 年同期减少1885 亿元，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为-198、-60、-278 亿元，较23 年同期分别减少546、783、556 亿元。筹资活动现金流净额：24H1 样本房企筹资活动现金流净额为-374 亿元，较23 年同期增加990 亿元，分梯度来看，大型、中型、小型房企分别为-30、-102、-242 亿元，较23 年同期分别增加594、272、124 亿元。

    　　24 年上半年样本房企现经营性现金流净额首次转负，反映行业客观面临较大的销售回款压力。样本房企筹资活动现金流净额较23 年同期有所改善，或反映房企一定程度得益于融资政策支持，通过增量借款对冲经营性现金流快速收缩的压力，其中大型房企筹资净额增加规模最多，或反映其融资端受益空间更大。

    　　有息负债：24H1 样本房企有息负债同比下降2.34%，分梯度来看，大型、中型、小型房企同比增速分别为3.81%、-3.59%、-5.97%。行业整体有息负债规模继续收缩，大型房企具备相对逆周期加杠杆能力，我们认为缩债和去库存短期或是多数房企主要策略，故未来整体债务端仍具下行空间。

    　　8 月新房、二手房同比增速回落

    　　新房市场本周成交234 万平，月度同比-33.85%，相较上月下降14.88pct；累计库存11973 万平，一线去化加速，二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交151 万平，月度同比+6.74%，相较上月下降21.90pct。8 月19 日-8 月25 日，土地市场本周成交建面2136 万平，滚动12 周同比-12.79%；成交总额231 亿元，滚动12 周同比-47.51%；全国平均溢价率4.13%，滚动12 周同比-1.03pct。

    　　本周申万房地产指数+2.55%，较上周提升6.33pct，涨幅排名12/31，领先沪深300指数2.72pct。H 股方面，本周Wind 香港房地产指数+4.10%，较上周提升5.65pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数1.96pct；克而瑞内房股领先指数为6.11%，较上周提升9.40pct。

    　　投资建议：近期政治局会议、央行工作会议等多次重点提及下半年全力坚持并落实“收储”相关工作，我们预计下半年其他高能级城市有望较快跟进，叠加供给端年内核心城市土地供应显著收缩，我们认为收储、土地供给缩量等“主动式”去库存方式均将加快各地供需关系平衡进程，政策目标或旨在“稳定价格”。我们看好：1）核心城市布局广泛的龙头房企的周期韧性；2）城投及地方国企受益于收储预期催化的估值弹性；3）非国央企及出险房企受益于融资及收储等多重支持下的反转机遇。标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：滨江集团、绿城中国、龙湖集团、万科A、金地集团、新城控股等。2）地方国企：越秀地产、建发国际集团、城建发展等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳。

    　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

声明：

1. 风险提示：以上内容仅来自互联网，文中内容或观点仅作为原作者或者原网站的观点，不代表本站的任何立场，不构成与本站相关的任何投资建议。在作出任何投资决定前，投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素，并于需要时咨询专业投资顾问意见。本站竭力但不能证实上述内容的真实性、准确性和原创性，对此本站不做任何保证和承诺。
2. 本站认真尊重知识产权及您的合法权益，如发现本站内容或相关标识侵犯了您的权益，请您与我们联系删除。