房地产行业板块最新观点：二季度行情能否再现？有什么变化？

近期房地产板块关注度有所提高，关注的角度或包括：1. 美联储降息预期下内部货币政策空间或打开；2.目前或已进入新房市场供需环境更早出现边际改善的观察窗口，高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量；3. 部分房企票据偿付、回购等或带动主体信用预期改善；4. 后续若去库存政策出现进一步迭代优化，或可催化板块的估值修复。我们认为供应端或取代需求端决定股票走向，供应缩量和供给品质优化或有助于新房价格领先二手房价格企稳，配置层面关注三条主线：（1）21年后资产质量及其利润贡献较好的房企；（2）具备信用溢价的国央企的行业同步beta弹性；（3）超跌反弹（含困境反转）。

    近期房地产板块关注度有所提高，关注的角度或包括：1. 美联储降息预期下内部货币政策空间或打开，进而或从净租金回报率与房贷利率之差收窄的角度帮助建立供需关系改善预期；2.目前或已进入新房市场供需环境更早出现边际改善的观察窗口；3. 部分房企票据偿付、回购等或带动主体信用预期改善，部分房企公开市场债务偿付压力或下降甚至建立对债务偿清时间表的预期；4. 后续或可关注去库存政策在收购面积要求、收购价格等方面迭代优化的可能性以及政策的进一步落地，若政策出现进一步迭代优化，或可催化板块的估值修复。

    美联储降息预期下内部货币政策空间或打开，进而或从净租金回报率与房贷利率之差收窄的角度帮助建立供需关系改善预期。Jackson Hole会议上鲍威尔讲话或使得市场加强对美联储降息的预期，并或意味着中国等非美国家获得更多货币政策空间（参考宏观团队报告《内部政策空间或正在被打开——宏观与大类资产周报》）。内部货币政策空间打开预期下，或有助于建立净租金回报率与房贷利率之差收窄的预期，从而建立供需关系改善预期。

    在供需关系改善的顺序上，结合供应缩量预期和供给品质优化，判断新房市场供需环境或更早出现边际改善，目前已经进入观察窗口。

    流量角度，在销售下滑等背景下，房企拿地出现明显下滑，预计对明年的新房推盘造成压制。今年1-7月，300城土地成交建面累计同比下降26.4%，土地出让金累计同比下降39.5%。

    存量角度，过去我们在《供求关系发生重大变化，“去库存”政策或构筑局部“信用底”——房地产行业2024 年中期投资策略》报告中也提出1. 新房供给端存在部分低效及无效库存，在需求下台阶及房企更注重现金流背景下，这部分库存在一定时期内或难以形成有效供应，真实供需关系或优于表征；2. 二手房存续挂牌量仍在上涨过程中，从而判断新房供需关系或较二手房更早出现改善。

    此外，近期部分城市出台政策对容积率计算规则（计容建筑面积的认定）进行调整，或进一步优化新房供给品质，后续供应的新房得房率或提高。

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