房地产行业月报：供应收缩下去化周期回落 关注高品质住宅市场

本月观点：政治局会议重申消化存量与优化增量，国新办举行“推动高质量发展”系列主题之住建部专场发布会，提出构建房地产发展新模式包括：1）建好房子；2）“市场+保障”供应体系；3）完善房地产开发、交易和使用制度；4）建立“人、房、地、钱”要素联动新机制。短期关注高品质住宅市场，上半年多地发布住宅品质新规，新入市项目品质提升，满足多样化改善性住房需求，预计高品质住宅市场有望率先企稳，但早期产品力偏弱新房量价仍将承压，或需政府收储等方式加快去化。我们认为短期现房销售条件或尚不具备，关注出险房企现房定价策略。过往购房者担忧部分房企交付风险，随着该类房企项目逐步竣工为现房，出于资金回笼考虑，若其剩余现房选择以价换量，或进一步加剧市场量价调整压力。我们认为政府收储支持保交房项目，项目回笼资金偿还“保交房”贷款或是较优选择。维持短期适度积极观点，短期板块行情催化仍在于收储进展，即使收储最终效果不及预期，但随着各地收储落地，叠加板块当前低估值低仓位，资本市场也将有所表现；中期趋势性机会仍在于楼市量价企稳，关注历史包袱较轻、库存结构优化房企，如中国海外发展、建发国际集团、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等，同时建议关注经纪（贝壳）、代建（绿城管理控股）、物管（保利物业、中海物业、招商积余）等细分领域头部企业。

    政策：政治局会议强调积极收储，持续关注各地进展。2024年7月涉房类政策22项，其中偏松类政策18项。政治局会议强调积极支持存量房收储，国新办会议提出加快构建新发展模式；7月以来多地发布收储公告，7月29日郑州推出首批配售型保障房，持续关注各地相关进展。

    资金：7月5年期LPR下调10bp，居民部门仍倾向于“去杠杆”。7月M2同比增速环比升0.1pct，社融存量同比增速环比升0.1pct，7月5年期及以上LPR报价下调10bp，8月报价环比持平。7月居民短期贷款和中长期贷款分别同比少增1.1万亿和2000多亿元，居民部门仍倾向于“去杠杆”。

    楼市：8月以来成交转弱，建议关注高品质住宅市场。8月（截至28日）50个重点城市新房日均成交环比降14.4%，同比降19.9%，降幅较上月扩大18.2pct；重点20城二手房日均成交环比降15.8%，同比升9.9%。短期建议关注高品质住宅市场，上半年多地发布住宅品质新规，新入市项目品质提升，满足多样化改善性住房需求，预计高品质住宅市场有望率先企稳，但早期产品力偏弱新房量价仍将承压，或需政府收储加快去化。

    地市：少数优质地块溢价率攀升，整体仍较为低迷。7月百城土地供应建面1.15亿平米，环比升5.6%；百城成交建面0.97亿平米，环比降3%；平均溢价率5%，环比升1.9pct。7月土拍市场仍呈现“冷热不均”，仅少数优质地块溢价率攀升，低溢价率成交仍为当前整体土拍市场底色。

    房企：7月楼市供需两淡，H1拿地强度同比下滑。克而瑞百强房企1-7月累计销售金额同比下滑39.7%，销售面积同比下滑40.7%，累计降幅均较上月收窄2.1pct；7月单月销售金额同比下滑20.5%，销售面积同比下滑23%，降幅分别较上月收窄1.3pct、2.7pct，环比分别下滑35.6%、27.9%。7月楼市供需两淡，多数城市因供应缩量，高温天气叠加市场低迷情绪，成交季节性回落。

    板块表现：7月申万地产板块涨2.27%，跑赢沪深300（-0.57%）；截至2024年8月30日，当前地产板块PE（TTM）15.08倍，估值处于近五年89.97%分位。

    风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。

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