房地产行业周报：回顾23年存量房贷利率政策

　　本周市场回顾。第35 周房地产板块指数强于沪深300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深300 指数相对收益为2.7%。沪深300 指数报收3321.43，周度涨幅为-0.2%；创业板指数报收1580.46，周度涨幅2.2%；房地产指数（申万）报收1713.17，周度涨幅为2.5%。

    　　全国政策方面。住房城乡建设部相关司局负责人解答房屋养老金。地方政策方面。

    　　厦门启动为期一年的商品房“以旧换新”活动；深圳龙华2024 年城市更新单元第一批计划发布；深圳宝安区“十四五”期间保障性住房已开工建设3.2 万套；上海调整新出让商品住房用地建筑面积标准和比例；上海发布住宅维修资金管理新规；南京公积金贷款年限由退休后5 年延长至10 年，多子女家庭首套限制取消。

    　　本周新房销量较第34 周增加，二手房销售量较第34 周减少。第35 周44 大城市新房销售为1.95 万套，较第34 周增加4.6%；21 大城市二手房销售1.57 万套，较第34 周减少4.1%。库存量较第34 周增加，库销比较第34 周增加。截至第35 周，18大城市库存为93.7 万套，较第34 周增加0.05 万套；库销比为21.9 个月，较第34周增加0.8 个月。本周土地市场活跃度较第34 周下降。第35 周36 大城市市本级合计成交土地38 块。土地出让金减少。2024 年第35 周36 大城市市本级土地出让金为265.9 亿元，较第34 周减少329.7 亿元。平均溢价率下降。2024 年第34 周36大城市市本级土地成交平均溢价率6.5%，较第34 周下降0.4%。

    　　重点公司公告。越秀地产、苏宁环球、张江高科地产发布2024年半年度分红情况。

    　　绿地控股、三湘印象、大悦城、华润置地等公司发布2024 年半年度报告/业绩公告。大悦城、万科A、光明地产等公司发布关于担保的公告。

    　　最近，彭博社一则报道指出中国正在考虑下调存量房贷利率，但是中国监管部门并没有回应。上周五房地产行业（申万）指数涨幅达到近5%，领涨A 股。我们目前无法判断存量房贷利率再次下调的可能性以及具体的节奏，但就存量房贷利率政策来看，历史上我国曾在2008 年、2023 年实施过该政策。我们在此回顾2023 年的存量房贷利率政策。2022 年以来，房地产市场下行压力加大，新增房贷加点不断下调，存量与新增房贷加点部分差距也扩大了存量房贷与新增房贷利差；此外，23 年出台的“认房不认贷”政策也只惠及新增购房，使得早期在利率高位期间买房的购房者仍承担较高房贷利率，还贷压力过重。在此背景下，2023 年8 月，中国人民银行、金融监管总局明确，符合条件的存量首套房贷借款人可与承贷金融机构协商降低利率。中国人民银行指导金融机构按照市场化、法治化原则，迅速落实，向借款人让利。降低存量房贷利率工作已基本完成，超过22 万亿元存量房贷利率下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73 个百分点，惠及超5000 万户、1.5 亿人，每年减少借款人利息支出1600-1700 亿元，户均每年减少3200 元。2023 年的存量房贷利率下调利好利率“高位站岗”的早期购房者，消除了此前居民房贷利率峰值，缓解存量房贷持有者偿债压力，也在一定程度上减少提前偿还存量贷款现象。回顾2023 年全年，5 年期以上LPR 下调10BP；存量房贷利率降幅73BP，若以2023 年末38 万亿元的个人住房贷款余额为基础来计算存量房贷利率下调对于整体房贷的影响，平均利率降幅约40BP，叠加LPR 下调，2023 年房贷利率相当于下降了50BP。2024 年至今，5 年期以上LPR 经历了两次下调，年初，LPR 下调的步长提升至25BP，从4.20%调降至3.95%，实现“破4”；7 月，LPR 下调10 个基点，降至3.85%，年内已累计下调35BP。今年5 月17 日出台的一揽子房地产政策中，在全国层面取消房贷利率下限并将该调控权给予地方，利好新增房贷，而存量房贷并未受益，存量房贷利率与新增房贷利率的利差依然在走阔。对照23 年的情况，我们认为存量房贷利率政策仍有可发挥空间。

    　　风险提示：地产逆周期政策不及预期。销售大幅下滑。房企信用风险加剧。

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