2024H1房地产板块财报综述：板块报表再走弱 供给出清更加剧
本期投资提示：
24H1 板块营收放缓，毛利率下行、费率提升、少数股东损益高位，房企业绩大幅下滑。
24H1 板块营收同比-18.1%，较23 年-20.4pct，主要由于22 年销售增速开始回落；从房企结构来看营收增速：二线-13%>一线-15%>三线-29%。24H1 净利润同比-172%，较23 年-259pct，各线房企业绩均值均出现亏损；多数房企业绩大幅下降源于结算偏弱、结转毛利率下行、费率提升、叠加少数股东损益规模相对高位；从房企结构来看业绩增速：一线-122%>三线-125%>二线-4156%。展望后续，尽管22-23 年大部分房企业绩大幅下降形成了低基数，但房企资金端仍显紧张、影响竣工结算节奏，毛利率仍将略有下行、三项费用率有望高位回落，综合考虑预计24 年板块业绩仍将偏弱。
24H1 毛利率和净利率均再下降，三项费率提升、少数股东损益高位、减值高位略降。
24H1 板块毛利率14.8%，较23 年-2.4pct，源于房企一般结算周期滞后于拿地2.5-3年，目前正结算21-22 年高价拿地并限价严格阶段的项目；从房企结构来看毛利率：三线18.8%>二线17.3%>一线12.1%。24H1 三项费用率10.4%，较23 年+2.3pct。
24H1 少数股东损益比-29%，源于板块业绩为负。24H1 减值损失占营收比为0.5%，同比-2.6pct。毛利率下降、费用率上升、减值损失占比略降、少数股东损益规模高位综合导致24H1 净利率降至-3.1%，较23 年-2.6pct；从房企结构来看净利率：三线-1.1%>一线-1.4%>二线-8.4%。展望后续，预计板块毛利率和净利率仍将处于偏弱状态。
24H1 末净负债率提升、一二三线房企均有所提升，现金短债比下降，财务状况仍承压。
24H1 板块资产负债率74.6%，较23 年末-0.5pct；剔预收款后负债率为69.8%，较23年末-0.4pct；净负债率81.0%，较23 年末+6.8pct，其中一二三线房企净负债率均有所回升，源于货币现金减少和表外负债回表或偿付，21-23 年企业风险事件频发，部分企业负债规模上升明显，但后续随着供给侧端防风险政策持续推出，预计房企后续仍将管控杠杆水平趋于稳定。从房企未售库存占比总资产进一步下行至历史新低来看，后续行业仍有补库存需求。24H1 板块现金短债比为1.0 倍，较23 年末-20%；其中一二三线房企分别为1.3 倍、0.6 倍、0.9 倍，各线房企均有所回落。
24H1 销售回款继续下降，预收锁定率降至历史低位、其中一二线房企仍相对略高。
24H1 板块销售回款继续下降，表现为销售商品及劳务的现金流入同比-41%，源于行业销售增速下行；24H1 销售继续走弱，50 家房企销售额同比-42%。24H1 行业销售商品及劳务的现金流入对营收覆盖比为81%，较23 年+2.1pct；24H1 预收账款同比-29.1%，较23 年-6.6pct；20-23 年预收账款锁定率分别为1.02、1.00 倍、0.92 倍、0.70 倍，24H1 继续下降至0.64 倍、处于低位，这意味着后续可结算资源储备的进一步下降，其中一线0.81 倍、二线0.93 倍仍相对略高。
投资分析意见：板块报表再走弱，供给出清更加剧，维持“看好”评级。2024H1 房地产板块财务报表继续走弱，板块BS 表、PL 表持续恶化，预计后续板块报表仍将总体偏弱、但进一步结构分化。此外，在房地产基本面经历了深度调整之后，预计房地产行业的自然需求底有望来临。与此同时，4 月底新表态以来政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。此外，730 再次强调积极支持收储有望助力收储提速，有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：
华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、贝壳、城建发展、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。
风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
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