房地产行业数据点评：8月上海、广州二手房成交量环比下降

　　核心要点：

    　　新房成交同比降幅扩大，一线城市需求韧性较强根据Wind 数据，上周（8.26-9.1）30 大中城市新房成交面积为171 万平（同比-25%、环比-4%），同比降幅扩大13pct，环比转负。分城市看，一线城市成交56 万平（同比+11%、环比+11%），二线城市成交83 万平（同比-37%、环比-5%），三线城市成交32 万平（同比-29%、环比-20%）。7-8 月是传统淡季，一线城市新房销售相对较好，二三线城市新房成交面积仍处于近五年同期最低水平。

    　　二手房方面，上周（8.26-9.1）我们统计的13 个城市二手房成交面积为133万平（同比+6.2%、环比-7.3%），同比增速明显放缓，环比连续两周下跌。

    　　8 月上海、广州二手房成交量明显下降

    　　上海：8 月二手房成交明显回落。根据Wind 数据，上周（8.26-9.1）上海二手房日均成交量为591 套（环比+6.7%），较5.27 新政前一周的日均成交套数下降11%。

    　　8 月二手房成交量下降至1.79 万套，环比下降12%，需求快速释放后成交明显放缓。从新房成交看，上周（8.26-9.1）上海商品住宅日均成交达337套（同比-8.5%、环比+16.2%），较5.27 新政前一周增长8%。库存方面，截至上周末上海商品住宅可售面积为788 万平，环比下降0.86%，但去化周期仍然较长。

    　　广州：需求逐渐减少，二手房成交环比明显下滑。根据Wind 数据，上周（8.26-9.1）广州新房日均成交套数为165 套（同比+51%、环比+17%），较5.28 新政前一周增长6%，日均成交位于今年以来的中枢水平。二手房方面，上周（8.26-9.1）全市成交1894 套，环比下降9.7%，较新政前下降10%，创下8 月以来最大降幅。

    　　根据广州房产中介协会数据，8 月（7.26-8.25）二手住宅网签8872 套（环比-11.58%）和88.28 万平（环比-12.8%），除天气炎热多雨和暑假外出导致看房人数减少外，5.28 政策利好在6-7 月已消化部分存量需求，而新增需求不足。

    　　深圳：新房成交持续回落。上周（8.26-9.1）深圳二手住宅日均成交套数为126 套（同比+71%、环比-1%），较5.28 新政前一周下降11%，回落至3月水平。新房方面，上周商品住宅日均成交67 套（同比-13%、环比-8%），较5.28 新政前一周下降4.5%。

    　　北京：二手房成交回升至今年中枢水平之上。根据Wind 数据，上周（8.26-9.1）北京二手住宅日均成交套数为548 套（同比+50%、环比+14%），环比连续三周增长，回升至今年成交中枢之上。新房方面，上周日均成交149 套（同比+13%、环比-0.2%）。总体来看，8 月二手住宅日均成交套数较7 月下降7.8%，新房成交增长20%，二手成交同比降幅自8 月下旬以来逐步收窄。

    　　投资建议

    　　需求集中释放后政策效果逐渐消退，8 月核心城市二手房成交量环比明显下降，当前房价仍然面临较大压力。7.30 政治局会议再次强调去库存和存量房收储政策，各城市仍需加快推进新一轮政策来支持需求复苏，而且政策在需求端和供应端均有加码空间。建议关注融资渠道畅通、拿地能力强、土储布局合理的头部优质房企，维持行业“增持”评级。

    　　风险提示

    　　去库存政策落地节奏放缓；存量房收储政策进展缓慢；居民收入水平恢复缓慢导致需求恢复不及预期。

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