房地产行业点评报告：料政策加码 守住金秋

　　投资要点

    　　理由1：内部环境带来政策加码概率高

    　　2024 年1-8 月地产销售和土地投资下行趋势延续，行业下行压力仍在。根据中指研究院数据，2024 年1-8 月TOP100 房企销售总额为2.7 万亿元，同比下降38.5%，降幅较上月收窄1.6 个百分点。8 月单月，TOP100 房企销售额同比下降22.1%，环比降低2.43%。土地投资方面，2024 年1-8 月TOP100 房企拿地总额4731 亿元，同比下降40.0%，相较1-7 月降幅扩大2.0 个百分点。2024 年“517 新政”对地产销售的带动作用逐步减弱，但1-8 月销售和土地投资的下行趋势未被打破。我们认为地产下行风险仍在，年底政策加码以企稳市场或将是大概率事件。政策发力方向上，我们在8 月31 日点评报告《行业政策再推进的方向是什么》中提到房地产政策或将从供给侧托底向需求侧降成本转变，具体包括1）降低新增和存量房贷利率；2）延长贷款期限；和3）降低交易环节税费等。

    　　理由2：外部环境带来增量资金

    　　在5 月专题报告《地产长期格局确立细分领域长牛》中，我们复盘2024 年地产板块表现时发现，2024 年AH 地产股的波动不仅受到政策影响还受到国际资金流动的影响，而国际资金流动主要受美国利率预期和政策影响。例如4 月25 日美国公布Q1 的GDP 增速不及预期，市场预期美联储降息升温，AH 地产股出现上涨行情。再例如7 月底美日套息交易和“美国衰退”逻辑交易期间，市场预期美联储降息，AH 地产股也出现了上涨。由于房地产是重资产，杠杆率相较其他行业较高，因此利率的变化导致的国际资金的流动也会影响房地产资产价格预期和股票价格涨跌。我们认为，8 月以后美股波动加大和9 月美联储降息释放流动性，会给A 股和港股带来估值修复的机会。此外，年底美国大选落幕后，美国经济政策走势将更加明朗，也有利于国内政策发力。

    　　投资建议：守住金秋

    　　根据国家统计局数据，2024 年1-7 月住宅销售面积累计同比降幅21%，若该降幅延续到12 月，则全年住宅销售面积仅约7.6 亿平。2021、2022、2023 年9月单月住宅销售面积环比8 月分别增加26%、37%和45%，12 月相对11 月环比增加36%、38%和34%。我们认为，从9 月到年底是政策发力收窄房地产销售面积降幅的关键时刻，尤其是叠加年内季度影响，年底政策发力效果更明显。

    　　申万房地产指数（801180.SI）最低点出现在8 月29 日1618.13，2024 年9 月3 日收盘价为1686.17。7-8 月申万房地产指数累计降幅2.33%，趋于平缓，抛压减弱。我们认为，9 月房地产行业指数低点是布局地产的良好时机，政策加码和基本面季节性修复均有机会带动地产板块估值修复。投资标的方面：我们维持行业极致出清的观点，优质房企仅剩不到十家，建议关注：A 股 - 保利发展、招商蛇口、滨江集团；H 股 - 华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国等；此外，当前二手房市场韧性较强，建议关注：贝壳-W、我爱我家。逐步度过债务高峰进入修复周期的公司可关注A 股 - 金地集团、新城控股和H 股- 新城发展。

    　　风险提示：政策执行和落地效果尚有不确定性；行情持续时间。

声明：

1. 风险提示：以上内容仅来自互联网，文中内容或观点仅作为原作者或者原网站的观点，不代表本站的任何立场，不构成与本站相关的任何投资建议。在作出任何投资决定前，投资者应根据自身情况考虑投资产品相关的风险因素，并于需要时咨询专业投资顾问意见。本站竭力但不能证实上述内容的真实性、准确性和原创性，对此本站不做任何保证和承诺。
2. 本站认真尊重知识产权及您的合法权益，如发现本站内容或相关标识侵犯了您的权益，请您与我们联系删除。