REITS中报透视：经营周期与投资配置线索

　　行业近况

    　　36 只公募REITs发布中报。

    　　评论

    　　项目基本面分化延续。1）产业园：受宏观经济以及区域竞争影响，产业园项目依旧承压分化，部分一线城市项目或有望率先企稳。2）仓储物流：行业竞争加剧，供给仍是制约租金上行的重要因素之一，上市REITs项目所在子市场均出现区域市场租金下滑或增速放缓，行业调整压力正传导至项目经营层面。普洛斯REIT项目续换租取得进展，我们认为对全年收入影响较为可控。3）保租房：保租房项目上半年营收同环比基本持平，突出其经营韧性。

    　　4）消费：社零增速放缓背景下，上市4 单消费类项目上半年运营表现相对稳定，客流量及销售额均有同比提升，我们认为主要得益于项目主动运营管理能力。5）高速：上半年营业收入同环比分别-8%/-10%，客运需求体现出一定韧性。6）环保能源：环保项目走出低迷，受益于进水量增加、检修结束等因素，业绩向好。能源项目中水电受益于来水偏丰，燃气量价承压，新能源虽有季度间波动，但整体上半年符合市场预期。

    　　项目可供分配能力有所下滑。受项目基本面扰动以及预留现金需求，我们统计大部分项目1H24 单位可供分配金额出现同比下滑。首发项目首年分配仍存在现金调增扰动现象，我们建议投资人进行项目估值时，应当充分重视首年分配现金调增扰动影响，尽可能还原其真实可供分配能力。

    　　机构配置偏好分化。截至1H24，机构投资者比例较23 年末上行1.5ppt至94.9%，环保能源类项目机构持仓比例明显提升。保险资管及券商仍是市场流通盘主要定价资金，私募与公募专户参与度正逐步提升。机构持仓偏好呈分化趋势，券商资金或是上半年趋势行情主导，分类别来看：1）保险资管整体布局平衡，体现出大类资产配置逻辑；2）券商资金集中于环保能源、保租房、高速以及产业园板块，侧重板块与上半年板块交易趋势较为一致，或体现出其交易属性；3）私募和公募基金正逐步入场增配。

    　　估值与建议

    　　建议持续关注经营边际企稳及高确定性项目的配置机会。结合本次中报基本面增量及投资者偏好信息，我们认为下一阶段配置方向仍将集中于三条主线：1）低估值下，经营边际企稳项目或板块的结构性增配机会，重点关注产业园、仓储物流和消费；2）高确定性项目回调后的交易型配置机会，关注保租房和公用事业；3）审慎假设下，估值合宜项目的打新参与机会。

    　　风险

    　　项目经营修复不及预期；无风险利率大幅上行；数据统计偏误。

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