公募REITS 月报(2024-8)：市场交投活跃 积极等待后市配置窗口

　　行业近况

    　　截至8 月30 日，中国公募REITs42 只上市标的总市值为1207 亿元，中证REITs全收益指数本月上涨1.51%，价格指数上涨0.76%；美国、新加坡和中国香港REITs总回报指数本月分别上涨5.37%、6.39%、9.47%。

    　　评论

    　　市场冲高回落，交投处于活跃状态。本月日均换手率0.77%，环比上升0.07ppt，剔除新发项目后全市场日均成交额为4.21 亿元，环比上升8.7%。

    　　本月C-REITs全市场流通市值加权总回报为+1.73%，产权类（+2.04%）再次跑赢经营权类（+1.47%），各板块均收涨，分别为消费+4.26%、环保+3.16%、产业园+2.95%、高速公路+1.36%、能源+1.34%、仓储物流+1.06%、保租房+0.17%。节奏上来看，本轮行情自7 月26 日开始，指数量增价升走出九连阳，之后自8 月8 日转入震荡并缩量回落。我们认为本轮冲高回落的市场走势首先是“资产荒”推动“安全资产”配置需求外溢至相对较高分派率的产业园、消费等标的，之后债券利率略有上行、红利股有所回撤，使得本轮上涨后REITs比价效应略有减弱，在止盈需求和部分账户的流动性需求影响下市场震荡回落，前期涨幅较大的产权类回撤幅度也大于经营权类。

    　　估值来看，REITs与十年国债的利差有所收窄。我们统计8 月底产权REITs市值加权远期分派率为4.89%，与十年期国债收益率利差环比收窄3bps至272bps；经营权REITs市值加权中债IRR为6.64%，与十年期国债收益率利差收窄25bps至447bps，主要来源于中债估值IRR的下降。

    　　市场持续扩容，新发与扩募项目投资机会值得挖掘。本月两单消费基础设施REITs上市，发行规模共计约43 亿元；16 单项目（含1 单扩募）挂网在审、1 单项目网下询价、3 单项目募集完毕待上市，拟募集规模总计约343 亿元；另有2 单项目本月发布拟扩募公告。我们认为新发项目是大体量资金配置REITs的重要机会，仍有资产稳定性较强、估值相对二级市场有一定性价比的新发项目可挖掘。

    　　估值与建议

    　　短期逻辑未改，行情或有波折，建议持续关注经营边际企稳及高确定性项目后市配置机会。经历8 月初快速上涨后，部分项目估值比价优势略有下降，叠加长端利率扰动，短期市场或维持震荡表现，我们建议投资人可积极关注优质标的估值回调后的配置机会。

    　　风险

    　　项目运营业绩不及预期；无风险利率大幅上行。

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