房地产行业周报(2024年35周)：300万以下城区常住人口城市取消落户限制 新房成交处于低位

　　板块行情：第35 周（8 月26 日-8 月30 日）申万一级行业指数中，房地产指数上涨2.5%，在31 个一级行业板块中排名第12。

    　　政策要闻：中央层面：公安部：全面落实城区常住人口300 万以下城市取消落户限制要求，全面放宽城区常住人口300 万至500 万城市落户条件，完善城区常住人口500 万以上超大特大城市积分落户政策，更好地促进农业转移人口进城落户。地方层面：1）深圳：大力推进保障性住房建设，深圳市宝安区已开工建设3.2 万套保障性住房，数量为“十三五”期间的2 倍。2）福州：已累计收购9501 套商品房用作保障性租赁住房，预计明年全部推出。3）昌吉回族自治州：公积金最高贷款额度由65 万元提高至80 万元，引进人才、多子女家庭住房公积金最高可贷100 万元。4）南京：公积金贷款年限延长至退休后10年，夫妻共同申请的贷款年限就高计算；放宽公积金贷款首付比例、住房套数、贷款次数认定标准；取消公积金贷款购房二套房面积限制；多子女家庭最高可贷120 万。5）厦门：启动为期一年的商品房“以旧换新”活动，参与活动的“新房”必须是厦门市房地产业协会、厦门市房地产中介行业协会官网公布的开发企业新建商品房住房项目。

    　　公司动态：1）越秀地产：2024 年中期收入353.4 亿元同比上升10.1%，毛利率13.7%，核心净利润约17.4 亿元，同比下降18.8%。2）华润置地：2024 年上半年营业总收入为825.31 亿元，同比增长12.6%；归母净利润102.5 亿元，同比下降25.4%。3）中海：公司2024 上半年实现营收869.4 亿元，同比-2.5%。

    　　4）招商蛇口：2024 年上半年实现营业收入512.73 亿元，同比下降0.33%；归母净利润14.17 亿元，同比下降34.17%；中国证券监督管理委员会发布《关于准予招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》，准予注册基础设施公募REITs，基金类型为契约型封闭式，基金合同期限为52年。5）旭辉控股：公司实现营业收入202.1 亿元，经营活动所得现金净额为正；归母净利润亏损49.4 亿元，较去年同期减亏40.3 亿元，亏损幅度持续收窄。

    　　销售端：新房成交同比下降15%，二手房成交同比上升7%。1）本周20 城商品房成交面积237.3 万方，商品房日平均成交面积33.9 万方，环比上升20%，同比下降15%；2）从累计数据来看，年初至今20 城成交面积7391 万方，累计同比下降28%。3）第35 周10 城二手房成交面积128.4 万方，日平均成交面积18.3 万方，环比下降11%，同比上升7%。4）从累计数据来看，年初至今10 城二手房成交面积4838 万方，同比下降2%。

    　　投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha 较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W 等。

    　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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