宏观点评报告：存量房贷利率下调 历史和未来

　　去年8 月31 日，中国人民银行与金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，引导降低存量首套房贷利率。该政策自2023 年9 月25 日起实施，产生了哪些影响？

    　　其一，居民利息负担减轻。据2023 第四季度货币政策执行报告，政策实施后，超过23 万亿元的存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73bp，每年减少借款人利息支出约1700 亿元，惠及5325万户、约1.6 亿人。户均利息负担下降约3192 元。

    　　其二，下调之后，提前还贷现象有所缓解。根据央行《区域金融运行报告》，2023 年8 月全国个人住房贷款提前还款额达到4324.5 亿元。政策出台后的9-12 月，房贷月均提前还款金额降至约3870 亿元，较8 月下降10.5%。利率下调幅度较大的地区，如湖北、河南和江西，提前还贷金额降幅分别达到42.1%、27.5%和22.2%，高于全国平均。这些地区的主要城市，如武汉、郑州和南昌等城市，在下调存量房贷利率前均取消了LPR 的额外加点(超过100bp)，因而存量房贷利率下调幅度相对更大，下调之后存量房贷利率接近新增房贷利率，政策效果更明显。同时，去年政策实施后，提前还款下降约10%，每年新增贷款增加0.5 万亿元，对贷款余额的同比拉动约0.2%，对社融存量同比拉动约0.1%。

    　　其三，下调存量房贷利率幅度较大的地区，居民消费需求相对改善，消费倾向恢复更为明显。2023 年四季度，全国城镇居民消费倾向较2019 年同期低3.7 个百分点。而利率下调较多的地区中，湖北和江西较2019 年同期分别低2.4 个百分点和1.3 个百分点，说明下调存量房贷利率较大的两个地区，其居民消费倾向恢复相对更快。这些地区居民提前还贷的规模下降后，节省的资金部分转化为消费。参考去年数据，城镇居民消费倾向提升1%，对GDP 的直接拉动约为0.38%。而参考2023 年9-12 月提前还贷规模的月度平均值为3870 亿元，简单年化约4.6 万亿元，达到2023 年居民最终消费的9.4%，占2023 年GDP 的3.7%。假设提前还贷金额的10-20%用于消费，对我国消费的拉动约为0.9-1.9%，对GDP 的拉动约为0.37-0.74%。

    　　其四，去年湖北餐饮和汽车行业相对受益。由于江西和河南未披露相关数据，我们主要关注湖北哪些行业相对收益。参考2023 年湖北省限额以上企业经营情况，餐饮方面，2023 年四季度餐饮营业额228 亿元，较2019 年四季度提升50.1%，明显高于前三季度的24.2%、28.3%和29.9%；与全国对比来看，2023 年四季度全国餐饮营业额较2019 同期提升41.5%，湖北高出全国8.6 个百分点。这指向对于利率下调较多的湖北省而言，节省的资金部分用于餐饮消费。零售方面，汽车销售额明显提振，2023 年四季度湖北汽车销售额较2019 年同期上升50.1%，上升幅度明显高于前三季度；对比全国来看，2023 年四季全国汽车销售额较2019 年同期上升26.8%，湖北高出全国23.3 个百分点，指向提前还贷下降的资金部分也被用于汽车消费。此外，湖北省2023 年四季度石油及制品、中西药品销售额较2019 年同期分别提升34.9%和38.0%，同样较前三季度有所改善，且明显高于全国水平（分别高出26.9、25.1 个百分点）。

    　　去年降存量房贷与其他地产政策组合拳一同出台，对长端利率定价的冲击在10bp 以内。2023 年8 月末至9月初，广州、深圳、北京和上海陆续宣布认房不认贷；央行和金监总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，降低首付比例和存量房贷利率，这带动9 月上旬中长端利率上行，10 年国债从2.56%升至2.64%左右。不过此轮地产政策出台，主要基于刺激地产销售目的，对债市的影响主要是提振市场风险偏好，定价后续地产修复的利空因素。

    　　展望未来，今年7 月政治局会议提出“及早储备并适时推出一批增量政策举措”，参考去年8-9 月存量房贷利率下调，接下来也存在下调存量房贷利率的可能性。去年下调存量房贷利率之后的影响，可以给我们提供参考。如果今年存量房贷利率从4.27%（2023 年末加权平均利率）进一步下调至3.4%附近，按照2024 二季度存量房贷规模37.8 万亿元计算，居民部门每年需偿还的房贷利息最多可减少约3000 亿元，可能进一步缓解提前还贷现象，改善居民消费需求，参考湖北去年的数据，餐饮和部分耐用品消费可能相对获益。不过，银行净息差将阶段承压，或需下调存款利率以对冲其对净息差的影响。

    　　风险提示

    　　数据统计出现误差，部分地区数据口径不一致。

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