数字时代的游民：房价、政治与产业变迁的交织脉络

　　这次不一样？—— 21 世纪美国的两次房地产浪潮每一次金融市场的泡沫，事实上都能找到其背后坚实的基本面。在高度杠杆化的金融市场，投资者们从成年累月的成功相信，旧有的规律已经过时，“这次不一样”。

    　　我们分析和对比21 世纪美国的两次房地产浪潮，得到了一部分“这次也一样”的规律：(1)两次房地产浪潮都在低利率的宽松货币政策中孕育而生;(2)房地产浪潮的开始往往伴随着强劲的经济复苏；(3)两次房地产浪潮的快速上涨过程均伴随着显著的信贷扩张和次级贷款的剧增。

    　　加州意识形态 —— 产业发展变迁推动房价上涨房价上涨存在区域差异，尤其是在高科技产业发达且迅速发展的地区，房价涨幅尤为显著。在加州意识形态的孕育下，加州成长为全球高科技中心。与之相对应的，加州的核心城市——洛杉矶和旧金山的实际房价已创新高。同时，产业转移和人口外溢带动了加州周边城市的房地产繁荣。近年菲尼克斯和西雅图的房价迅速攀升，部分得益于加州科技企业的外溢效应和人口转移。

    　　数字统治下的苦难 —— 贫富分化下的区域房价差异加利福尼亚州内核心城市的房价走势与全州整体房价走势分化。加州的核心城市洛杉矶、旧金山和圣地亚哥的实际房价均创新高，而加州平均房价并未触及前高。

    　　城市间房价走势的差异主要源于加州严重的贫富分化，2016-2020 年加州的基尼系数为0.487，高于美国均值0.482。这是数字统治时代下的苦难，科技巨头利用技术和数据资源，构建新的垄断形式和分配模式，加剧区域贫富分化程度，从而形成核心城市房价飞速上涨而周边区域房价较为疲软的特征。

    　　2024 年大选前瞻 —— 北卡罗来纳州的争夺之战我们发现房价上涨迅速和生活成本上升较快的区域，往往伴随着民主党相对支持率的上升。2016 年和2020 年北卡罗来纳州都是共和党获胜，但随着物价和房价的同步上涨，民主党支持率有望继续上升，在2024 年大选中可能会迎来翻转。根据270towin 民调数据，北卡由浅红州转为摇摆州，两党支持率差距在缩小。如果北卡成为民主党的选区，则民主党获胜的概率有望大幅上涨，而如果北卡成为共和党选区，则民主党需要赢得宾州的选票才有较为稳妥胜出的可能。因此，北卡罗来纳州或将是两党争夺的一个关键地区。

    　　投资建议：关注布局核心城市的国央企

    　　美国房地产的发展历程对中国房地产投资具有一定参考价值。美国的房地产浪潮中，产业发展和城市经济水平的分化推动了不同城市的房价变动水平，中国目前也逐渐出现这种趋势。中国房地产市场仍处于调整阶段，房企持续出清，对于各类城市战略或有不同的业绩波动。建议关注布局核心一二线城市、资金充足的国央企，以及具备改善性产品塑造能力的房企。二手房市场活跃度较高，建议关注二手房交易龙头企业。

    　　风险提示：多因素影响房价走势；多因素影响大选的不确定性；市场空间测算可能存在偏差

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