房地产行业动态点评：如何看待存量房贷利率调整的可能？

降息是最务实的“稳地产”手段之一，重点在于落地和执行随着存量和增量房贷利率的差距拉大，市场存在存量房贷利率下调的预期。

    我们认为调整具备较强的合理性，当前市场环境下，降息也是务实有效的政策，但难点在于银行商业利益考量，因此需关注各银行实际落地情况。我们认为存量房贷利率的下调会减少提前还贷人群，从而减少二手房抛压，有助于平稳价格预期，进而促进行业良性循环。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、招商蛇口、滨江集团、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：

    绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。

    “转按揭”的国内外实践现状

    银行的“转按揭”指个人住房转按揭贷款，国内过去的转按揭主要是针对产权人、借款期限、抵押物变更所作出的贷款调整。目前市场关注度较高的“转按揭”主要针对存量房贷利率的调整。参考海外，其转按揭业务较为市场化，降低利率是主要需求之一。以美国为例，类似的业务被称为Refinance，可以做Refinance 的机构众多，贷款人可以向多家贷款机构提出Refinance 申请，不同的机构经过评估给出的贷款利率不尽相同，贷款人最终选择最理想的机构。日本也可以自由选择转按揭。但值得注意的是，海外市场办理转按揭业务，都需要支付一定的手续费用。

    存量和增量房贷利率差距拉大是降低存量房贷利率呼声越来越大的原因截至2024 年3 月，我国存量房贷规模约38 万亿。根据2023 年11 月央行在2023 年前三季度金融统计数据新闻发布会上提到，认定为首套的存量房贷利率约4.27%，结合今年以来LPR 的下降，目前存量房贷利率平均水平预计约4%。而2024Q2 新增个人住房贷款的平均利率为3.45%，环比Q1下降24pct。根据贝壳数据，7 月50 城新增房贷利率进一步下行，首套/二套房贷利率分为3.29%/3.70%，环比6 月分别下行11/12pct，新增贷款利率自2024 年5 月起，全面进入3%利率时代。存量和新增利率这种差距也导致市场上提前还贷的现象，同时也有越来越多存量房贷利率下降的呼声。

    全国性存量房贷利率调整：主要针对首套房认定标准进行修正自2019 年执行LPR 以来，我国的存量房贷利率跟随LPR 自动调整，除此以外，仅针对首套贷款利率有过全国性的调整动作。2023 年8 月31 日，央行及国家金融监督管理总局发文《关于减低存量首套住房贷款利率的通知》。

    新政提出自同年9 月25 日起，存量首套房贷的借款人可向贷款行申请置换贷款。政策出台后，影响最大的是首套房认定标准放宽后，原来认定为二套房，但按照新规被认定为首套的住房。根据央行在去年11 月新闻发布会上的披露，上一轮存量房贷利率下调的贷款总额占总存量房贷的比例达56.5%。调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73pct。

    地方性调整：“商转公”是目前主要的存量房贷利率调整手段随着2023 年央行对存量房贷利率下调的鼓励性政策出台，近期以“商转公”（商贷转公积金贷款）的形式实现存量房贷利率的下调，在各城市逐步展开。

    据中指院数据，今年以来已有30 多个城市执行或优化“商转公”政策，包括支持“顺位抵押”公积金直还、扩展合作银行范围等。如8 月23 日，长春开展商业性个人住房贷款转“公积金+商贷”组合贷款业务，可选择“顺位抵押转贷”或“先还后贷”方式办理。8 月21 日，青岛市住房公积金管理中心官网发布信息称，该中心持续扩大“商转公”贷款与“商转组合”贷款业务合作银行范围，我们预计还会有更多城市加入。

    风 险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。

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