房地产行业2024中报综述：持续降杠杆 盈利寻底中

　　静待库存底与盈利底，看好具备核心资源且经营稳健的房企

    房地产行业尚未走出转型阵痛期，去库存仍在进行中，在保去化与保利润的天平面前，头部房企盈利能力也正在经受考验。但在循序渐进的政策支持下，房企自身努力转型背景下，市场信心或将逐渐恢复，而行业也终会逐步抵达新的平衡。在这一过程中，我们更看好具备核心资源并且运营稳健的房企与物管公司。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。

    　　业绩：盈利调整仍未结束

    　　24H1，14 家样本房企（下称“总体房企”）营收同比下降8%，18 年以来首次出现下降， 24 年房企结转项目主要为21-22 年销售，而21H2 起行业逐步走弱，在2-3 年后，销售规模的下降逐步传导至结转端。同时，在目前市场尚未企稳复苏背景下，房企利润率水平持续承压。总体房企24H1 毛利率同比-4.2pct，较23 年-0.4pct，盈利能力尚在探底过程中。在营收与毛利率均下降等因素影响下，总体房企归母净利润同比下降52%。此外24H1 总体房企合同负债较23 年末小幅下降0.7%，对23 年营收覆盖倍数不达1 倍，在一定程度上影响房企未来业绩确定性。

    　　销售：市场仍在筑底，销售与回款仍有压力

    　　24H1 百强房企销售数据仍同比下滑，头部房企具有韧性但也显现出压力。

    　　总体样本房企销售金额同比下降32%，好于百强房企的39%；23 年14 家房企中有7 家正增长，而24H1 样本房企均录得下降。与销售端一致，回款端亦有所下滑；7 家A 股上市的样本房企销售商品提供劳务收到的现金同比下降39%，自23 年由升转降。展望未来，我们认为房企的销售掣肘会逐步从需求端转向供给端，由于近两年房企新拿地与新开工较少或供给端形成约束，也会在一定程度上影响未来销售的体量。

    　　扩张：仍处去库存进程中

    　　24H1 房企拿地意愿与能力偏弱。据克而瑞，总体房企拿地金额同比下降57%，拿地强度15%左右，均是19 年以来较低水平。而房企在投资端谨慎克制，在销售端积极去化，行业仍在去库存，总体房企土储面积较23 年末下降7%，处于19 年以来最低水平。财务视角，24H1 房企存货较23 年末下降2%，存货占总资产比例较23 年末-0.5pct。开竣工方面，7 家A 股样本房企新开工低基数下同比下滑39%，竣工同比下降13%。购买商品支付现金/销售商品收到现金比例升至75%，为17 年以来高位，主要系工程支出刚性但销售回款有所下降。

    　　融资：持续降杠杆，但偿债压力仍存

    　　7 家A 股样本房企24H1 筹资活动现金流入同比下降0.4%，筹资活动现金流净额约-15 亿元，而去年同期为-785 亿元，反映房企融资环境边际好转。

    　　三道红线方面，截至24H1 总体房企扣预资产负债率、净负债率分别为62%、63%，较23 年末-0.6pct、+1.1pct；现金短债比约182%，较23 年末下降15pct，显示总体房企偿债能力仍然偏弱。而监管层支持叠加宏观利率下行推动房企融资成本进一步压降，12 家样本房企融资成本均较23 年末有所下降，其中7 家已降至4%以下，最低水平已达到3.24%。

    　　风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。

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