房地产行业2024年中报综述：盈利依旧承压 更加重视资金链安全

　　行业仍在深度调整，房企格局进一步分化，批量房企出险或持续计提减值，单一板块研究意义有限。为了更好的分析行业经营和财务情况，我们选取20 家重点上市房企（11 家A 股公司，9 家港股公司）作为样本对其2024H1 财务与经营情况进行研究。整体来看，重点房企盈利端普遍承压，投资端更趋审慎坚持以销定产，更加重视杠杆控制与资金链安全以穿越周期。

    　　盈利端：营收下降、毛利率下滑、减值释放，业绩承压收入与盈利能力下滑，房企内部表现分化。竣工结算周期向下叠加房企降价去库存，2024H1重点房企营收承压但内部仍有分化；毛利率依旧承压、期间费率提升、减值占比提升、少数股东损益占比提升等进一步拖累业绩表现，重点房企整体业绩表现不佳，且全年业绩表现或仍大概率延续该趋势。相较而言，房企内部业绩表现仍有分化，土储能级较高、品牌与产品力具备竞争力、近年仍具备较好融资能力与拓展能力的优质房企，业绩表现有望明显优于行业平均。

    　　债务端：控杠杆为主旋律，债务集中到期销售回款下降短期偿债压力提升控杠杆成为共识，行业短期偿债压力边际提升。行业下行背景下，房企更加重视资金安全与杠杆控制，多数房企主动降低投资强度以保障现金流稳健，2024H1 重点房企债务杠杆整体有所下降。销售回款下行与债务偿付影响下货币资金明显缩量，发债不畅叠加债务集中到期短债总量不降反升，重点房企短期偿债压力边际提升。整体来看，在底部需求未企稳的情况下房企控杠杆趋势仍将延续，资金安全的重要性已阶段性超过规模增长；在信用融资、债务管控等能力占优的房企，更有望穿越行业下行周期，并可提前调整战略布局以期享受未来格局优化红利。

    　　现金流：经营回款下降，投资以销定产，融资持续分化经营回款大幅下行投资愈发审慎，融资端持续分化。抢抓回款难抵行业销售大幅下行，2024H1重点房企经营回款同比大幅下行；虽然以销定产的投资策略使得房企土地开支有所下降，但跟随工程进度的建安开支等刚性支出仍在延续，样本A 股房企经营活动现金流净额转负。投资端愈发审慎；融资端整体现金流转正，但内部持续分化，仅部分优质央国企具备正常融资能力。

    　　行业回归到正常的投资强度与融资能力仍需要时间，现金流安全仍将为房企长期关注的重点。

    　　经营篇：销售不畅投资缩量，后端表现略好于前端销售承压拓展审慎，竣工表现略好于开工。行业下行压力持续累积，即使是重点房企或也难以独善其身，重点房企销售金额同比大幅下降，过往核心城市核心区位拓展积极、产品力领先的房企销售表现更优。销售不畅房企投资更趋审慎，2024H1 重点房企拿地金额强度仅17.8%，拿地强度较近年表现明显下降。后端竣工表现略好于前端开工，披露数据的重点房企开工面积同比-34.9%，竣工面积同比-16.8%，但需留意的是竣工面积下降并不一定意味着营收承压。

    　　企业分化仍为长期基调，期待格局优化与估值修复利润表是对前期经营结果的滞后反映，盈利短期承压为应有之义，更应关注前端经营和竞争格局的变化。企业分化为长期基调，短期信用主导，中期优胜劣汰；经过本轮周期的洗礼，行业竞争格局明显优化，具备资源禀赋、融资、产品力优势的房企，有望获取持续的销售与业绩阿尔法；待后续政策与基本面有所兑现，当前隐含过度悲观预期的估值或有望迎来较大向上弹性。

    　　风险提示

    　　1、行业需求表现低于预期，销售下行现金流趋紧；2、减值压力仍存；3、毛利率进一步下行。

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