房地产行业数据点评：8月新房销售同比走弱 期待政策助力“金九银十”

　　核心要点：

    　　8 月新房成交同环比走弱，二手房增幅放缓

    　　30 个大中城市8 月商品房成交面积同比-27%、环比-13%，同比降幅扩大10pct。累计来看，1-8 月商品房成交面积同比-34%，降幅较1-7 月收窄0.8pct。

    　　分城市看，30 个大中城市的一线、二线和三线城市8 月商品房成交面积同比分别为+6%（前值-9%）、-43%（前值-23%）和-15%（前值-11%），环比分别为-13%、-5%、-18%；1-8 月累计同比分别为-25%、-38%和-33%。从成交面积绝对值看，30 大中城市8 月成交面积仍处于2020 年以来同期的最低水平，仅有一线城市需求韧性较强，可见上一轮政策效果已经逐渐消退。二手房方面，我们监测的13 个城市8 月成交面积同比+11.8%，增幅较7 月放缓27pct，二手市场热度从7 月下旬开始放缓。

    　　核心城市库存小幅下降，一线城市去化加快。根据Wind 数据，8 月末十大城市商品房可售面积为8451 万平米（同比+0.6%、环比-0.5%），去化周期为19.4 个月，与上月基本持平。其中，一线城市可售面积为3479 万平米（同比+3.9%、环比-1%），去化周期为13.9 个月（前值14.6 个月）。

    　　TOP100 房企8 月销售金额同比降幅扩大，环比小幅下降根据中指研究院数据，TOP100 房企8 月销售金额（全口径，下同）2862亿元（环比-2.4%、同比-22%），同比降幅扩大3pct；销售面积同比-26%（收窄12pct），环比-6.3%；销售均价同比-1.9%，环比+1.7%。累计来看，TOP100房企1-8 月销售金额为26832 亿元（同比-38.5%），降幅较上月收窄1.6pct；其中TOP10、TOP30、TOP50 和TOP100 房企销售额同比分别为-30.8%（前值-32.3%）、-35.4%（前值-37%）、-37.2%（前值-39.1%）、-38.5%（前值-40.1%）。

    　　从销售门槛变化看，TOP10、TOP30、TOP50 和TOP100 房企销售金额门槛分别为654 亿元（同比-42.5%）、221 亿元（同比-43.4%）、116 亿元（同比-51%）和52 亿元（同比-41%）。从房企数量分布看，销售金额在1000亿元以上的房企有6 家（同比减少6 家），500-1000 亿元有7 家（同比持平），300-500 亿元有5 家（同比减少14 家），100-300 亿元有43 家（同比减少9家）。从市占率看，TOP10、TOP30 和TOP50 房企1-8 月销售金额占比分别为49%、74%和85%，同比分别提升5.4pct、3.6pct 和1.8pct。在市场下行期，行业集中度持续提升，头部房企优势进一步凸显，例如TOP10 房企中绿城、中海降幅显著小于其他房企。

    　　投资建议

    　　政策效果逐渐消退，7-8 月淡季一二手房成交同比走弱。7.30 政治局会议再次强调去库存及存量房收储政策，我们预计相关政策将继续加码支持需求复苏。当前阶段建议关注融资能力强、拿地能力强、土储布局合理的头部优质房企，维持行业“增持”评级。

    　　风险提示

    　　去库存相关政策落地和执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入和信心恢复较慢，进而影响房地产销售复苏节奏；房企信用风险暴露增加。

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