2024H1物业管理财报综述：板块降速 分化加剧

　　本期投资提示：

    　　24H1 营收增速放缓、业绩下滑，总体降速、继续分化。24H1，物业管理板块整体主营业务收入同比+5.5%，较上年同期-0.4pct。其中，一线物企营业收入同比+7.7%，较上年同期-6.4pct；二线物企营业收入同比+4.9%，较上年同期+1.3pct。24H1，物业管理板块整体归母净利润同比-6.8%，较上年同期-8.5pct。其中，一线物企归母净利润同比+3.8%，较上年同期-10.3pct；二线物企归母净利润同比-9.7%，较上年同期-7.6pct。

    　　24H1，主流物业管理公司营收增速放缓、净利润同比下降，源于：1）21 年下半年以来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3）应收账款计提减值增加。综合来看，物管行业呈现总体降速，结构继续分化，一线物企营收、业绩增速仍高于二线物企，体现出强者仍强的局面。

    　　24H1 毛利率、净利率下降，源于人工上升、应收款减值增加等。24H1，物业管理板块整体毛利率为21.9%，同比-0.8pct。其中，一线物企毛利率19.4%，同比-1.0pct；二线物企毛利率22.7%，同比-0.9pct。24H1，物业管理板块整体净利率7.0%，同比-0.4pct。其中，一线物企净利率9.7%，同比-0.4pct；二线物企净利率6.2%，同比-0.2pct。24H1，物业管理板块整体三费率为8.6%，同比-1.1pct。其中，一线物企三费率为6.3%，同比-0.8pct；二线物企三费率为9.3%，同比-1.1pct。24H1，物业管理板块应收款余额均值达45 亿元，同比+16%；应收账款减值均值9.3 亿元，同比+112%，对应应收账款减值占比应收账款达21.8%，同比+8.0pct，其中一线物企11.3%、同比+6.0pct，二线企业31.2%、同比+8.8pct；商誉减值及无形资产摊销比例（占比商誉及无形资产）平均值为3.4%，同比+0.5pct。24H1，物管公司毛利率和净利率下降，主要源于：1）地产行业下行、人工成本上升等因素，压制物管行业盈利能力；2）非住宅物业竞争有所加剧；3）高毛利增值服务增速下行；4）应收账款减值增加；5）商誉减值及无形资产摊销占比提升。

    　　24H1 基础/非业主/业主增值分别占72%/9%/14%、合同/在管比1.4 倍。24H1，6 家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务营收分别占比72%、9%、14%，分别同比+12%、-25%、-0.3%。综合来看，主流物业公司物业管理服务保持稳健增长，非业主增值服务受地产下行拖累、业主增值服务受消费下行影响，占比均有所下降。从经营数据来看，24H1，14 家主流物企在管面积平均同比+10.8%，较上年同期-7.8pct；其中，一线、二线物企平均分别同比+14%、+7%。合同面积平均同比+4.4%；其中，一线、二线物企平均分别同比+6.7%、+1.5%。24H1 末，14 家主流物企合同/在管面积平均覆盖倍数为1.4 倍，较23 年末-0.05 倍。其中，一线、二线物企分别为1.4、1.3 倍，分别较23 年末-0.09 倍、-0.03 倍。

    　　24H1 资产负债率、周转率、净利率均降，板块ROE 下降。24H1，物业管理板块整体ROE 为3.9%，同比-1.8pct。其中，一线物企ROE 为5.5%，同比-2.9pct；二线物企ROE 为3.4%，同比-1.4pct。24H1，板块整体资产负债率为41.3%，同比-2.1pct；板块整体资产周转率为0.34 次，同比-0.04 次；板块整体净利率为7.0%，同比-0.4pct 。

    　　综合来看，24H1，物业管理板块负债率下降、周转率下降、净利率略降，综合导致板块ROE 下降，其中一线物企仍好于二线物企。

    　　投资分析意见：板块降速，分化加剧，维持“看好”评级。我们认为，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。短期来看，由于房地产基本面超预期下行影响，物管行业呈现总体降速、物企分化进一步加剧趋势，但优质物企有望更加受益集中度提升，成长空间更大，并且目前物管板块平均2024PE 仅11X。我们维持物业管理行业“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。

    　　风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期。

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