光大地产A+H物业板块月度跟踪(2024年8月)：8月物管板块指数+9.2% 重点公司派息+回购保障股东利益

市场行情：8 月光大地产AH 物管指数+9.2%，样本股平均涨跌幅+1.8%。

    指数：2024 年8 月，光大物管板块指数单月涨跌幅为+9.2%，跑赢沪深300 指数12.7pct，跑赢恒生指数5.5pct，跑赢恒生港股通指数6.6pct。1-8 月板块累计涨跌幅为-12.1%，跑输沪深300 指数8.9pct，跑输恒生指数17.6pct。

    个股：8 月，物管样本股平均涨跌幅为+1.8%，涨跌幅前列为：华润万象生活（+18.0%）、永升服务（+12.3%）、建业新生活（+10.4%）、金茂服务(+9.4%)、滨江服务(+8.9%)、金科服务(+7.3%)、越秀服务(+6.8%)、绿城服务(+6.1%)。

    8 月港股通持股比例变化：雅生活服务（+1.13pct）、融创服务（+0.80pct）、碧桂园服务（+0.68pct）、华润万象生活（+0.60pct）、保利物业（+0.48pct）。

    1-8 月港股通持股比例变化：雅生活服务（+4.69pct）、中海物业（+3.92pct）、碧桂园服务（+3.42pct）、融创服务（+2.08pct）、华润万象生活（+1.86pct）。

    估值：截至8 月底，样本股2024 年的WIND 一致预测PE 均值约为9，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（15/26）、新城悦服务（5/20）、万物云（11/17）、保利物业（9/27）、招商积余（12/29）、中海物业（10/29）等。

    行业动态：全面推动基础设施REITs 常态化发行；22 城试点房屋养老金制度。

    中央：国务院发文提出实施新一轮农业转移人口市民化行动、潜力地区城镇化水平提升行动、现代化都市圈培育行动、城市更新和安全韧性提升行动。发改委要求全面推动基础设施REITs 常态化发行；住建部副部长董建国表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，在上海等22 个城市开展试点。

    地方：上海探索实施房屋定期体检制度、房屋安全保险制度及屋养老金制度三项制度；长沙印发《长沙市物业专项维修资金使用实施细则（试行）》，就专项维修资金相关使用范围、流程、主体责任等问题进行了明确。

    企业动态：重点公司2024H1 业绩稳健，积极回购与派息，保障股东利益。

    2024H1，我们关注的21 家物业公司营业收入合计1176 亿元，同比增长6.3%，归母净利润68 亿元，同比下降36.5%（剔除受关联方应收款大额减值影响的公司后，同比增长5.0%）。8 月，永升服务、华润万象生活、万物云、越秀服务等公司积极宣派中期股息，其中永升服务、华润万象生活、万物云宣派特别股息，慷慨回馈股东；在二级市场上，万物云、金科服务、越秀服务积极回购股份。

    投资建议：美联储降息预期升温，国内地产政策持续优化，物管风险因子逐步出清，板块配置价值凸显。

    关注三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。关注新城悦服务、碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、永升服务。

    2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，关注新大正。

    3)“稳健国企”：国企物管公司的稳健发展和低风险带来估值溢价。推荐保利物业，关注招商积余、华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。

    风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。

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