房地产行业8月百强房企销售投资数据点评：百强房企销售投资双降 期待政策加码

事项：

    克而瑞发布百强房企销售、拿地数据，1-8 月百强房企累计权益销售金额18926 亿元，同比下降36.3%，8 月百强房企权益销售金额1989 亿元，同比下降24.1%，环比下降11.1%。1-8 月百强房企累计拿地货值1.21 万亿元，同比下降40%；8 月百强房企累计拿地金额5533 亿元，同比下降42%。

    评论：

    8 月百强房企权益销售金额同比下滑24.1%。根据克而瑞数据，8 月百强房企单月权益销售金额1989 亿元，同比下滑24.1%，增速较上月下滑6.8pcts。8 月属于传统淡季，从绝对规模来看，权益销售金额仅高于1 月、2 月，环比下滑11.1%，受政策效果减弱及高温天气等影响，8 月市场延续7 月以来的淡季行情。从剔除季节性因素的百强可比房企景气度以及百强房企市场景气度来看，8 月季调数据环比均小幅下滑。

    国央企和非国央企销售分化持续，非违约房企权益销售额占百强房企86%。1）百强房企中国央企销售占比有所提升，1-8 月国央企累计权益销售金额占百强房企68%，相比去年同期提升8 个百分点。2）单月权益销售来看，8 月百强房企中国央企同比下滑5%，非国央企下滑47%，分化仍在持续。3）百强房企中非违约房企表现明显优于整体，且占整体权益销售金额比例约86%，8 月权益销售金额同比下滑22%，1-8 月累计同比下滑30%。

    百强房企中违约房企销售金额持续下降，违约房企8 月权益销售金额同比下滑35%，1-8月累计同比下滑59%。

    前30 强房企有12 家8 月权益销售金额同比为正，仅1 家1-8 月累计权益销售金额同比为正。TOP30 房企中，12 家8 月权益销售金额同比为正，其中远洋集团、融创中国、中海地产同比分别增长86%、75%、59%，重点关注的房企中融创中国、中海地产、中国金茂分别增长75%、59%、22%。1-8 月累计权益销售金额来看，仅中建壹品同比为正，实现5%的增长，重点关注房企中融创中国、中国金茂、中海地产同比分别实现8%、4%、4%的增长。

    1-8 月百强房企累计拿地金额下降42%，单月拿地货值及金额均为全年低位。1-8 月百强房企累计拿地货值1.21 万亿元，同比下降40%；累计拿地金额5533 亿元，同比下降42%。

    根据统计局公布数据，2024 年1-7 月百城住宅类用地成交总价约6470 亿元，同比下滑38%，百强房企累计拿地金额降幅与百城住宅类用地成交总价降幅基本一致。年初以来房企拿地积极度逐步减弱，拿地货值口径及拿地金额口径的积极度均达到2019 年以来的最低水平，一方面因房企以销定产，商品房销售额下滑，房企拿地愈加谨慎；另一方面，销售回款为房企的主要资金来源，销售下滑影响房企现金流，减弱了房企置换土储的力度。

    拿地主力仍为央国企，拿地货值百强房企波动较大。1）拿地主力仍为央国企，2024 年1-8 月累计新增土地货值中央国企占85%，同比提升了7.3pcts，2023 年同期为78%。2）拿地货值的百强房企的排名相较销售百强房企排名变动更大，2023 年1-8 月拿地货值百强房企中，仅有27 家仍为2024 年1-8 月拿地货值百强房企。且2022-2024 年1-8 月均为拿地货值百强房企的22 家房企，其拿地货值占总货值分别为59%、62%、48%，并未看到行业出清后集中度大幅提升的现象。我们在《供给侧“剩者为王”的逻辑瑕疵》中解释到房地产行业存在门槛低、房企受自身杠杆约束两大瑕疵，即使有部分民企违约退出，行业仍不断有新玩家加入。

    地方国企、中建系房企以及个别区域型民企拿地更积极。1）重点关注的房企中，越秀地产2024 年1-8 月拿地货值同比下降12%，相较百强房企下降40%，降幅较小。2）地方国企如城建集团（为旗下北京城建、城建发展、北京住总拿地合计）2024 年1-8 月拿地货值338 亿元，排名第10，石家庄城发投集团、泉州城建、安徽高速等均为新上榜。3）中建系中建壹品、中建智地连续两年拿地大幅增长，2024 年1-8 月增速分别为155%、125%，中建旗下各工程局逆势积极获取核心地块。4）区域型民企国贸地产、邦泰集团拿地货值分别增长39%、35%。

    房企偏好“低密度、资源好、价格低”地块，土拍冷热不均明显。1）重点城市放开或放松土拍限价、放松容积率限制以及部分存量项目调整土地性质为住宅用地后出让，一定程度上增加了优质低密地块的供给，另一方面使得房企对优质核心地块的竞争更加激烈。

    8 月典型土拍地块徐汇区斜土街道xh128D-07 地块，该地曾在2021 年由小米竞得，当时性质为商业办公用地，成交价15.5 亿元，后被政府收储后重新上架，用地性质调整为住宅用地，且未设中小套型比例要求，最终该地经过72 轮竞价触达地价上限，由绿城以总价48.05 亿摇号斩获，成交楼面价131045 元/平方米，溢价率30%，刷新了全国楼板价单价纪录。2）房企拿地偏好低密度、资源稀缺、有价格优势的地块，土地投资缩圈，导致土拍热度分化加剧，更多城市以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市8 月绝大多数地块仍是底价成交，平均溢价率均未超过0.5%。

    在负债端约束下，部分房企可能面临“销售下滑—难以置换土储，低效土储占比被动提升—销售继续下滑”的负循环。部分负债端收缩的房企，2023 年销售下滑明显高于行业平均，且无法通过拿地方式稀释低效土储，2024 年销售下滑仍将超过行业平均，偿债压力将进一步增大。并且随着低质量土储占比提升，一旦减值风险暴露，则资不抵债的风险将暴露。

    新房成交持续处于历史低位，1-8 月百强房企销售热度及投资积极度均下探至2019 年以来最低水平，预计后续或有宽松政策出台促进市场企稳，建议可择机参与地产股政策博弈行情。前期报告我们重点提示警惕2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。行业的趋势性机会来自于预期ROE 的改善。建议重点关注相对确定性机会：1）城中村改造、收储等政策受益标的；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注华润置地、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、城建发展、华润万象生活、贝壳-W。

    风险提示：微观逻辑失效，量价形成负反馈，无法自我终止。

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