不动产与空间服务行业周评：一二手房销售较8月周均降近一成

　　行业近况

    　　上周（9.2-9.8）63 城新房和15 城二手房销售面积分别环比下降20%和2%，较8 月周均下降6%和8%，同比下降15%和增长4%。

    　　评论

    　　上周新房及二手房销售面积均较8 月周均降近一成，重点城市挂牌量边际上行。上周63 城新房销售面积环比下降20%，较8 月周均下降6%，同比下降15%（上上周-9%），新房销售延续较弱表现；同期15 城二手房销售面积环比下降2%，较8 月周均下降8%，同比增幅略收窄至4%（上上周+5%）。

    　　我们认为需持续关注此前政策效果逐步消化后的楼市供需关系情况，8 月以来重点城市二手房挂牌价环比震荡走低、挂牌量则高位波动上行，以北京为例，其二手房挂牌量8 月至今增长3.7%、中断此前下降趋势，反映地产基本面筑底企稳仍有待宏观经济政策及需求支持政策进一步加力。

    　　开发板块：建议把握政策预期提振可能带来的交易型机会。上周覆盖AH开发商股价-2.6%/-3.6%，与沪深300 指数和恒生国企指数基本相当。考虑到现阶段开发商经营与业绩拐点尚未显现，板块较难出现长期趋势性投资机遇，中短期维度政策潜在调整仍可能带来一定交易性机会，例如近期投资人政策预期提升（包括但不限于存量房贷利率）带动板块底部波动。股票层面推荐：A股招商蛇口、滨江集团，H股绿城中国、中国海外发展、龙湖集团。

    　　建议关注重点物企中长期维度左侧布局价值。上周重点物企下跌1.2%，分别跑赢关联开发商和恒生国企指数2.3ppt和2.3ppt，板块在大盘震荡期间展现相对韧性，其中部分此前超调个股如绿城管理、万物云反弹幅度居前。物企中期业绩发布完毕，我们认为三大趋势值得关注：1）业绩增速中枢及增长预期放缓，但后续适度的成长性仍具支撑；2）派息率提升幅度分化但大方向向上；3）现金流及回款率整体有所承压，后续需重点关注。往前看，考虑当前估值水平较充分地反映了物企自身商业模式与潜在风险，我们认为后续利润成长能力与股息收益率的复合回报将成为市场选股主要依据，同时物企股价表现或有望与地产逐步脱钩；我们建议逢低左侧布局具中长期配置价值企业，推荐华润万象生活、绿城服务和保利物业。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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