投资策略报告：REITS业绩分化 关注底层资产经营符合预期及高分红标的

投资要点：

    REITs 发展历程及主要分类：公募 REITs 自 20 世纪 60 年代在美国推出以来，已有 40 多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

    自2021 年6 月中国首批基础设施公募REITs 上市以来，我国REITs 市场迅速发展，为盘活存量资产、促进资本市场与房地产市场的融合发挥了积极作用。

    REITs 可以根据其投资的底层资产类型进行分类，如办公、工业、零售、住宅、酒店、康养中心、林业、基础设施、数据中心等多种类型。

    REITs 估值及定价体系：公募REITs 发行价格，基于其基础资产的NAV 来测算发行价格，目前截至2024 年8 月27 日已上市的公募REITs，其发行价格平均为4.946 元。公募REITs 遵循和股票IPO 类似的发行定价步骤：一般先基于监管部门核准的发行份额数量，以REITs 持有的基础设施项目在发行时点的评估价值为锚，确定单位基金份额的发行价格区间，然后根据网下投资者（即机构投资者）的报价和需求数量确定认购价格。

    发达市场REITs 发展及与国内对比：根据NAREIT 统计，截至2023 年12 月末，全球共有940 只上市REITs，全部市值接近2 万亿美元。在过去30 年内，40 个国家和地区的REITs 数量和市值经历了爆发式增长，1990 年全球共有120只上市REITs，而到2023 年末，全球上市REITs 数量增长到940 只。2023 年，与发达市场REITs 走势不同，我国REITs 整体出现回调，经济周期波动下对底层资产的基本面改变带来的悲观预期，构成了公募REITs 调整的重要因素。

    2024 年年初至2024 年8 月30 日，国内REITs 表现较好，整体呈现触底反弹态势，中证REITs 指数在此期间上涨7.07%。42 只REITs 中36 只上涨，涨幅前三名是中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT 和嘉实中国电建清洁能源REIT，涨幅分别达到29.96%、29.28%和27.34%。嘉实京东仓储基础设施REIT跌幅最大为-15.76%。

    代表性REITs 研究：高速公路，园区，能源基础设施，消费基础设施，生态环保，保障房，仓储物流。

    投资建议：我国REITs 所投的不动产，基本集中在仓储物流、产业园、收费公路、机场港口这些基础设施，还有供水供暖这些有稳定现金流的市政项目。我们统计截至2024 年8 月30 日沪深两市的上市REITs，其中28 只REITs 在2023 年有分红，平均分红收益率为6.79%（按照2024 年8 月30 日收盘价计算）。在无风险利率持续下行的背景下，优质REITs 提供的收益率有望超过传统国债、中高等级信用债投资的平均收益，建议持续跟踪标的的经营情况，关注其中底层资产优质，现金流回报优质，能持续提供高分红的REITs 标的。

    风险提示：资产质量的风险；价格波动风险；资产打包的风险；信息披露不及时风险。

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