地产点评系列：存量房贷利率调整的几点关切

　　存量房贷利率调整预期再起

    　　存量房贷利率调整预期缘何升温？或是基于存量房贷利率与新增房贷利率间差值的逐渐拉大以及“提前还贷”现象下银行增加的信贷流失压力等现实情况，一定程度上凸显了存量房贷利率调降的必要性。

    　　首先，今年以来，新增房贷利率持续走低，存量房贷利率仍维持偏高水平，二者差距进一步拉大。即使综合考虑2023 年6 月、今年5 年期LPR 调降因素，以及今年以来存量房贷的提前偿还等因素，均将带动存量房贷利率下行，但降幅或也难及新增房贷利率50-60BP 的降幅，二者利差或仍将维持较高水平。其次，在新增与存量房贷利差维持高位之下，“提前还贷”现象增多，进而增加银行信贷流失压力，也将对商业银行净息差产生一定影响。

    　　历史上，存量房贷利率调整如何调整？

    　　2023/8/31，人民银行、金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，引导存量住房贷款利率下调。调整方式包括两种，一是直接变更合同约定的利率水平，二是通过新发贷款置换存量房贷。此外，首套住房认定范围扩大。存量房贷利率调降，首先是能够直接降低居民利息负担，其次是有效缓解了提前还贷现象，同时，也有助于持续提升居民消费能力。

    　　债市影响而言，2023 年8 月中下旬，在演绎了近5 个月的牛市行情之后，市场开始大幅调整，但这一调整并非由地产增量政策出台完全主导，还源于彼时政府债供给压力增加，对资金面形成冲击，叠加政策端稳汇率、资金防空转套利诉求，资金面进一步收敛。

    　　彼时地产优化政策除调降存量房贷利率之外，还包括“认房不认贷”、降低存量首套住房贷款利率等，意在改善地产销售，提振市场信心。债市主要交易地产优化政策落地带动经济基本面修复的利空。

    　　债市影响如何理解？

    　　当前，市场较为关注存量房贷利率下调，若政策落地，一方面，将减轻居民利息负担，缓解“提前还贷”现象，对消费有持续的提振效应，并逐渐惠及整体经济运行。另一方面，于债市而言，债贷比价效应或也将利好债市，中长端债券的性价比往往将更为凸显，“资产荒”格局或将进一步深化。但与此前不同的是，今年以来随着长端利率不断下行突破新低，需要兼而考虑央行对于长端利率、收益率曲线形态的持续关注，以及相应操作带来的波动。

    　　与此同时，也需要看到当前存量房贷利率下调仍面临一定掣肘。随着实体融资需求延续偏弱，存款定期化、长期化趋势仍存，一定程度冲击负债端成本下行空间，年内5 年期LPR 利率经历两轮下调，给资产端收益率带来一定下行压力。

    　　当前，净息差整体回稳压力仍不小。

    　　于债市而言，对比2023 年，较为相似的是当前基本面波浪式修复叠加平稳宽松的资金面驱动债市收益率持续下行。当前也呈现几个新特征：（1）长端、超长端表现强势，收益率曲线平坦化下移，央行关注长端下行过快和单边一致预期下的潜在风险；（2）信用利差进一步压缩，但8 月的下跌一定程度冲击市场情绪，尤其是长久期品种；（3）市场对经济基本面和政策预期的敏感度有所降低。

    　　故而，对于存量房贷利率的调整，根据其落地节奏和操作方式，短期内需关注市场进一步交易降息的预期，中期维度还是回归基本面逻辑。至于对“提前还贷”现象的缓和、银行息差的影响上，或还需进一步评估。

    　　风险提示：政策不确定性；基本面变化超预期；海外地缘政治冲突

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