固定专题研究：详解公募REITS持有人结构

　　报告核心观点

    　　据24 年中报，关联方、券商自营、保险资金、产业资本、信托、券商资管是公募REITs 主要持有人。从投资偏好看，券商自营对各类资产配置相对均匀，仓储物流、消费和保租房是保险资金的三大重仓行业，券商资管更加偏好物流园，产业资本有针对性地投资产权类，信托配置消费较多。对比23 年年报，各类投资人数量均增加，保险明显增持稳健资产。向后看，以REITs 为标的的ETF 产品不断探索、REITs 纳入沪深港通有助于流动性的改善，社保基金和养老金FOF 等资金入市，会带来稳定增量资金，在险资资产欠配的背景下，REITs 或成为以险资为主的长期资金的重要配置方向。

    　　机构投资者集中度较高，关联方、券商自营、保险是主要持有人整体来看，自上市以来机构投资者集中度呈现上升趋势。据24 年中报，机构投资者占比达94.89%。分行业来看，除环保类机构投资者占比始终在75%上下波动以外，其他基本各行业都在90%以上。从前十大持有人数据看，关联方、券商自营、保险资金、产业资本、信托、券商资管是公募REITs主要持有人。保险机构负债端久期较长，公募REITs 具备长期分红和稳定现金流的特点，同时公募REITs 作为另类投资品种，具有与其他资产低相关性特点，纳入资产组合可以提升回报并增加组合的多样性。券商自营一方面有做市需求，另一方面券商多部门参与REITs 发行也便于自营一级认购。

    　　资金的投资偏好：券商自营较均匀，保险偏好产权类从各类资金的投资偏好看，券商自营对各类资产配置相对均匀，投资相对分散，或与做市需求、多部门协作便于打新有关，对能源、环保、保租房配置比例均高于10%。仓储物流、消费和保租房是保险资金的三大重仓行业。券商资管更加偏好物流园REITs。产业资本偏好消费、仓储物流和产业园，投资具有针对性，仅对于个别REIT 配置比例较高。信托偏好消费行业；私募基金对保租房REITs 配置比例超过4%。公募基金或专户对物流、消费、能源配置比例较高，分别为4.16%、3.22%和2.80%，FOF 投资进展相对缓慢。

    　　持有人结构变迁：保险增持稳健资产，各类型投资人数量均增加对比2023 年年报和2024 年中报持有人数据，保险资金增配，尤其是对于保租房、环保、能源此类稳健资产增持较多；产业资本涉及产融结合，配置产权类资产较多，上半年对于保租房有增持；私募基金操作更为灵活，从投资偏好上看，配置高分红高速、稳健保租房，能源类上市以来累计涨幅已较高，已兑现部分收益；券商资管对各类REITs 的配置均有减少，或与上半年机构卖出兑现收益有关，也有部分委托人23 年业绩受损减仓；产业园、仓储物流受地产周期影响较大，机构多减持。

    　　还有哪些增量资金可以期待？

    　　向后看，社保基金和养老金FOF 等资金入市，会继续为市场带来稳定的增量资金，配套制度、会计处理的不断完善、以REITs 为标的的ETF 产品的不断探索、REITs 纳入沪深港通也有助于流动性的改善，随着REITs 配置性价比的体现及债市资产荒，REITs 或成为以险资为主的长期资金的重要配置方向，FOF 资金尤其是养老FOF 对于REITs 的关注度有望边际提升。今年以来REITs 已累积一定涨幅，8 月初REITs 经过九连阳后，指数有所回调、部分机构止盈，新旧动能转换背景下，基本面仍是重点，保租房、能源、环保相对稳健，对部分业绩不及预期的产业园、物流园、高速需保持谨慎。

    　　风险提示：数据口径偏差、公募 REITs 运营风险、基本面不及预期。

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