房地产：8月房价跌幅走阔 租赁步入淡季

　　行业近况

    　　我们更新了2024 年8 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

    　　评论

    　　8 月二手房成交量环比略降，成交缩量叠加供给上行共同导致成交价环比跌幅较7 月有所走阔。成交量方面，8 月中介口径80 城二手房成交量指数环比下降3%、同比增幅收窄至+39%（7 月+58%）；同期高频口径15 城二手房成交量环比下降13%，同比增幅收窄至+13%（7 月+30%）。成交价方面，8 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅走阔至-1.6%（7 月-1.2%），年初至今成交价累计下跌9.1%，较历史峰值点（2021 年6 月）累计下跌27%。同时，8 月成交议价空间环比增长36BP至7.71%，增幅较7 月（+18bp）走阔。我们认为当前成交价格边际加速走弱的趋势除受成交缩量的影响外，还与挂牌量持续边际上升带来的供给压力有关，8 月至9 月前两周我们高频监测的130 城二手房挂牌量环比上升1.4%（7 月环比+1.0%）。

    　　8 月二手房挂牌价环比跌幅进一步走阔，预期改善仍待政策进一步发力。8月同质性挂牌价格指数环比跌幅也略走阔至-1.5%（7 月-1.3%），考虑到存量挂牌房源调价幅度仍持续低位波动（8 月-4.68% vs. 7 月-4.85%），挂牌价指数环比跌幅的走阔主要来自新增挂牌房源的拖拽，折射出卖方价格预期的进一步走弱。往前看，地产基本面筑底企稳仍有待宏观经济政策及需求支持政策进一步加力，包括存量和新增房贷利率下调、一线城市“四限”调整、收储政策在融资利率和收储范围上的进一步改善、财政发力拉动经济企稳向好等。

    　　8 月租赁市场逐渐步入淡季，租金整体表现弱于往年；租售比仍上行。8 月中金同质性挂牌租金指数环比下降0.5%（7 月+0.1%），同比跌幅走阔至-3.6%，今年租赁旺季至淡季的租金边际调整幅度大于往年。受挂牌价边际下行趋势的影响，8 月租售比进一步环比小幅上行至2.17%（7 月2.16%）。

    　　8 月待租周期为2.92 个月（同比+1.1 个月）。

    　　估值与建议

    　　提示地产及物管板块投资机会。当前楼市成交量走低、二手房挂牌量上行，使得房价进一步承压，8 月二手房价环比跌幅进一步有所走阔。在这一背景下，叠加现阶段开发商经营与业绩难有拐点，板块较难出现长期趋势性投资机遇，中短期维度政策潜在调整仍可能带来一定交易性机会，例如近期投资人政策预期提升带来的板块底部波动。开发板块，A股推荐招商蛇口，H股推荐华润置地、中国海外发展。物管板块，考虑到当前估值水平较充分地反映了物企自身商业模式与潜在风险，后续利润成长能力与股息收益率的复合回报将成为市场选股主要依据，建议逢低左侧布局具中长期配置价值企业，推荐华润万象生活、绿城服务和保利物业。

    　　风险

    　　政策效果和基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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