固收点评报告：50城新房成交面积连续三周下滑
9月6- 12日，50城 新房周成交面积环比下滑20%9 月第二周（6-12 日）50 城新房成交面积环比延续下滑。“517 政策”以来，新房成交高点在6 月底和7 月初两周，成交规模均超520 万方。7 月5 日后，新房周成交面积多数落在220-280 万方区间内，整体偏低，仅有7月底（7 月26 日-8 月1 日）在月末冲量影响下反弹至327 万方。9 月第一周（8 月30 日-9 月5 日），新房成交面积265 万方，环比下滑6%。9 月第二周（9 月6-12 日）新房成交面积211 万方，环比下滑20%，延续下滑趋势。
9 月6-12 日新房成交环比表现弱于历史同期。与历史同期季节性规律相比，9 月第二周新房成交面积环比下滑20%，低于2015-2023 年同期环比均值3 个百分点。不过从成交体量来看，新房成交规模仍偏低，9 月6-12日新房成交211 万方，较2023 年同期下滑31%。
以新政前的3 月17 日-5 月16 日平均值（前60 天）作为对比的基点100%，将各年的新房日度成交面积数据进行标准化处理，对比季节性变化，以观察剔除季节性规律的“517 政策”效应。9 月第二周新房成交标准化比值仅为63%，低于2015-2023 年同期均值24 个百分点。自7 月5 日以来，新房成交标准化比值已连续十周低于100%，“517 政策”对新房成交的提振效果有限。需要说明的是，9 月多是地产旺季，后两周基数逐渐增高，若2024 年9 月后续成交仍未改善，同比降幅或继续扩大。
观察京沪深新房成交，北京、上海环比下滑，深圳环比增长。受9 月第一周高基数影响，9 月第二周（9 月6-12 日）北京新房成交14 万方，环比下滑38%，相当于“517 政策”前一周的88%、年内成交高点的34%；上海新房成交24 万方，环比下滑34%，相当于“517 政策”前一周的84%、年内成交高点的51%。深圳新房成交7 万方，环比增长30%，相当于“517 政策”前一周的103%、年内成交高点的65%。
9 月6 -12 日，15 城二手房周成交面积环比增长9%9 月第二周（9 月6-12 日）15 城二手房周成交面积环比增长9%。5 月17 日-7 月4 日，除了端午节所在周之外的六周，15 城二手房成交面积均在200-220 万方区间震荡。7 月5 日后，二手房成交面积下滑至169-195 万方区间低位震荡。9 月第一周，二手房成交面积155 万方，环比下滑8%，成交面积连续三周下滑。9 月第二周，二手房成交面积回升至168 万方，环比增长9%，相当于年内周成交高点的76%，成交体量继续维持低位。
相比历史同期，今年9 月第二周二手房成交环比增长9%，而2020-2023 年同期二手房成交面积环比平均下滑15 个百分点。从成交面积绝对值来看，9 月6-12 日二手房成交绝对水平高于历史同期。今年9 月6-12 日二手房成交面积168 万方，较2020-2023 年同期均值增长20%，较2023 年同期增长3%。
同样以新政前的3 月17 日-5 月16 日平均值（前60 天）作为对比的基点100%，将各年的二手房日度成交面积数据进行标准化处理。9 月第二周标准化比值为87%，高于2015-2023 年同期均值5 个百分点，而5 月17日-7 月25 日平均高14 个百分点、7 月26 日-9 月12 日平均高3 个百分点，二手房成交标准化比值在最近七周低位震荡，“517 政策”对二手房成交的提振效果递减。
9 月第二周，北京、深圳二手房成交环比下滑，上海环比增长。成交体量上，三城均低于“517 政策”前一周成交水平。9 月第二周北京二手房成交29 万方，环比下滑9%，相当于“517 政策”前一周的84%。深圳二手房成交10 万方，环比下滑13%，相当于“517 政策”前一周的66%；上海二手房成交32 万方，环比增长2%，相当于“517 政策”前一周的85%。
价格方面，二手房挂牌价指数继续下滑。北京二手房挂牌价指数自2023 年3 月以来呈现持续下滑趋势。上海二手房挂牌价指数自2023 年6 月以来持续下滑。北京、上海二手房出售挂牌价周度指数分别环比下滑0.7%、0.6%。
风险提示
地产政策出现超预期调整。以旧换新政策落地不及预期。
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