公募REITS投资者结构分析：机构整体增持 板块偏好显现差异

　　公募REITs 投资价值日益彰显，机构投资者整体增持REITs。对比各REITs产品24 年中报和23 年年报披露的主要持有人，我们发现券商、保险、公募基金、私募基金等机构投资者整体增持REITs。本轮REITs 行情、机构增配态势的驱动因素主要有三点：第一，公募REITs 行至低位后超跌反弹；第二，“资产荒”格局下公募REITs 稳定分红优势凸显；第三，监管规则的改变与较强力度的政策提振。

    　　券商保险仍为持仓主力，投资偏好显现差异。原始权益人持有份额变动不大，在特许经营权类REITs 中占比较产权类REITs 更高。保险机构在新的监管准则下对公募REITs 的配置力度明显上升，对于保租房、能源、生态环保板块的增持力度较大，明显偏好业绩稳定、分红可观的板块。券商自营对于公募REITs 的配置同样受新监管准则利好，其增配方向在板块选择上与险资相似、但在板块内个券偏好上有所不同。券商资管整体减持REITs，或因24 年REITs 估值修复而选择止盈。公募基金整体对REITs 配置规模较小，此外多只私募基金产品也跻身REITs 主要持有人行列。

    　　公募FOF 已在提前布局，头部机构有一定引领作用。公募FOF 在其24 年中报和23 年年报里披露的持仓明细显示，23 年底有10 只FOF 产品持有REITs，覆盖9 只REITs、约3200 万元；24 年中共有45 只公募FOF 持有REITs，覆盖20 只REITs、约7400 万元。公募FOF 对配置产品有存续时间要求，当前可供其投资的REITs 范围较为有限；FOF 自身也有较高的净值管理、流动性管理要求，REITs 是否具备性价比、流动性是否充沛、FOF自身是否需要止盈等因素都会影响FOF 管理人对REITs 的选择。

    　　市场持续扩容，增量资金可期。在新的监管规则下，险资与券商自营或更看重REITs 带来的长远绝对收益，或将持续加大对REITs 的配置力度，积极参与新产品的战略配售或是购入现有优质资产，且倾向长期持有。券商资管、公募、私募等机构会更注重权衡产品当前的估值水平是否具备性价比，因此可能会逢低配置业绩稳健但且具备一定交易热度的产品，同时积极跟踪当前经营承压板块的业绩修复迹象并适时关注。长远来看，随着市场扩容增类稳步推进，各类投资者对公募REITs 市场的参与途径有望得到拓展，REITs 市场有望迎来更多的增量资金。

    　　风险提示：基本面超预期变化，政策不及预期，假设和测算误差风险。

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