房地产行业周度观点更新：政策支持的必要性再次提高

　　核心观点

    　　行业仍在寻找新均衡，今年下行压力加大，政策天花板也相应打开，但政策的边际效果已逐步消退；行业趋势性反转还需时间，只是量的急跌阶段正在过去，下半年跌幅将逐步收窄，房价距离均衡区间也更近一步，基本面软着陆概率提高。今年4 月份股价隐含的悲观预期相对充分，对应优质地产股的底部区间，只是修复节奏还需观察政策落地和景气改善的实际进展。建议关注具备核心资产的供给侧优化标的，以及稳定现金流的国央企物业龙头。

    　　周度核心内容跟踪

    　　市场：本周长江房地产指数-1.44%，相对沪深300 的超额收益为+0.79%，行业排名相对靠前（10/32）；年初至今长江房地产指数-22.81%，相对沪深300 的超额收益为-14.88%，行业排名相对靠后（20/32）。本周房地产板块表现平淡，开发类、物管类和收租类标的普遍下跌。

    　　政策：合肥、银川拟收购存量商品房用作保障房；深圳实施住宅装修补贴。

    　　地方：合肥市安居控股集团拟收购已建成商品房用作保障房，优先考虑高质量项目；征集范围包括市区内租赁住房和未售商品住房，要求现房、精装、手续齐备；价格不超同地段保障房重置价，配租型参考评估价。深圳发布住宅装修补贴实施指引，其中全屋装修补贴按照合同总价款的20%给予一次性补贴，单个产权人最高不超过3 万元；住宅局部装修改造补贴按照购买家装物品和材料总购置价的20%给予一次性补贴，单个产权人累计补贴最高不超过2 万元。银川拟收购已建成商品房用作保障房，主要针对已建成但未出售的整栋或整单元商品房，包括住宅和公寓；收购主体为国有企业，收购价格将参考同地段保障房的重置价格。

    　　销售：本周样本城市新房及二手备案量同比均有所回落。

    　　新房及二手备案量同比均有所回落。39 城新房成交面积四周滚动同比-21.9%（降幅较上周扩大1.5pct），年初至今累计同比-32.5%；19 城二手成交面积四周滚动同比+8.9%（较上周再降低4.3pct），年初至今累计同比-2.2%；截至9 月13 日，9 月样本39 城新房成交面积当月同比-19.7%，19 城二手成交面积当月同比+16.4%，12 城新房及二手合计当月同比-6.8%。

    　　当周热点：政策支持的必要性再次提高

    　　行业当前的核心矛盾主要包括，供求关系逆转、需求中枢下行以及房价结构性偏高；从周期守恒的角度而言，过去几年透支得越严重，未来几年超调的概率就越大。行业治本之道在于，一是严控增量供给；二是稳定收入预期；三是吸引外资流入；四是稳定税费预期；从而相对温和的实现房价回归，尽量降低地产收缩的负外部性。行业短期下行压力依然很大，尽管下半年以来基数明显降低，但新房销售同比降幅并未显著收敛，仍维持在双位数水平；二手市场延续以价换量走势，重点城市销量不算差，但房价持续下降，月度均价环比跌幅再次扩大，并且地产量价下行的负外部性已在其他经济领域有所体现，需警惕地产和经济的负向循环，未来出台支持政策的必要性再次提高。政策空间还有多大？常规工具的运用已相对充分，只有核心城市还留有少许余地，包括利率/首付/税费等，只是效果不容乐观；但超常规工具仅初现端倪，参照海外经验，深度降息、央行下场和财政扩张等似乎不可或缺，国内政策则维持定力以备将来。

    　　风险提示

    　　1、需求端量价持续低于预期；2、政策进度和效果低于预期。

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