房地产行业：房屋养老金：海外如何给房屋“养老”

　　参考海外房屋养老经验，推荐经营稳健的房企与物管企业

    我国房屋养老金制度进入试点阶段。根据海外经验，房屋养老问题考验房企开发能力并且能给物业企业带来一些业务机会。我们认为开发能力强的房企与物管品质好的物企有望受益。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：绿城服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、滨江服务。

    　　海外“房屋养老金”：谁来交？怎么交？交多少？

    　　我们选取三个典型国家美国、日本、新加坡来解析海外的房屋养老资金。1）谁来交：美国和日本主要由业主独立负担，新加坡组屋较特殊，个人需要交存，但政府会进行补贴；2）怎么交：美日新交存方式均是以月交为主，其中日本还须在购新房时就缴纳一部分。3）交多少：交存标准与房屋质地关系密切，不同房屋方差大；整体来看，美国/新加坡商品住房年缴管理费总额分别约占房屋价值的0.58-0.92%/0.25%左右（含物管服务），新加坡组屋则为0.18%；日本年修缮积立金占房屋价值的0.27%（仅维修金）。

    　　美国：业委会主导物业管理与维护事务，业主费用负担相对较重

    美国模式较为成熟，模式核心为由业主组成并强制参加的业委会（HOA）。

    　　根据美国《统一公寓法》，公寓业主须成立业委会，且业主对社区公共区域开支负有义务。业委会每月向业主收取管理费，管理费会分为运营资金与储备金，前者用于日常物业管理与维护，后者用于未来计划和突发的设施大修，如铺路、泳池、屋顶更换。从交存额度上看，HOA 管理费或给业主带来较高的持有成本。据Rocket Mortgage，根据房屋不同，管理费约200-300 美元/月，平均约259 美元/月，公寓和独户住宅分别为282 美元/月、244 美元/月。以年缴存额占房屋价值的比例来衡量HOA 管理费给业主带来的持有成本，HOA 管理费的平均年交存额占房屋价值的0.58-0.92%。

    　　日本：业主基于长期修缮计划交存修缮积立金，以支定收

    日本为给房屋养老设立“修缮积立金”与“长期修缮计划”两条制度。修缮积立金是房屋公区修缮支出的准备金，与之配套的长期修缮计划则是从标准化的角度对未来维修工作内容、大致时间和成本做出预测，并以此作为修缮积立金的交存标准。当公寓建成销售时，开发商与业委会共同制作至少未来30 年房屋的修缮规划，并据此计算出所需修缮积立金，其中首期金额（修缮积立基金，约是修缮积立金的8%）需要在购房时一次性缴纳以应对短期内房屋修缮支出，而其余部分则是按月交存。不同房屋修缮积立金占购房款比例所不同，据我们测算，年缴存额约占房屋价值的0.27%左右。

    　　新加坡：维修金计入物业费而非单独列计，政府补贴为主

    新加坡的公区维修资金也包含在物业管理费内。新加坡组屋占比80%以上，组屋管理由17 个市镇理事会负责，市镇理事会聘请专业物管公司负责物业管理，包括保安保洁绿化、维修；而业主则需每月缴纳服务与养护费以供公区的维护与保养。交存标准为每月固定，但各市镇略有区别。以裕廊-金文泰市镇为例，组屋最新1 房/2 房/3 房/4 房服务养护费为67/73.5/83/89.5 新元/月，政府补贴后为21.5/32.5/53.5/71 新元/月。负担方面，以4 房组屋为例，平均转售价格为60 万新元，年需缴纳管理费约1074 新元，占总房款约0.18%左右，值得注意的是这已经包括物业费。此外，老旧组屋的大型维修和升级主要由政府负责，如开展针对性的翻新改造等。

    　　风险提示：测算均未考虑通胀因素；行业下行风险；部分房企经营风险。

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