公募REITS周报(9.9-9.13)：一级询价再现百倍认购 二级市场仍待企稳

行业近况

    本周（2024 年9 月9 日至9 月13 日）中证REITs全收益指数下跌1.13%，价格指数下跌1.25%。C-REITs市场总市值收于1191 亿元，环比下降1.07%。

    评论

    市场延续回调，日均成交额缩量至3 亿元以下。本周产权REITs流通市值加权总回报为-0.55%，苏园REIT领涨1.40%，临港REIT、中关村REIT、北京保障房REIT跌超2%。经营权REITs流通市值加权总回报为-1.46%，仅明阳智能REIT、中国电建REIT分别收涨0.56%、0.52%，上周领涨的富国首创水务REIT本周领跌3.28%。板块层面，各板块总回报指数涨跌幅分别为-0.15%（仓储物流）、-0.46%（消费）、-0.52%（产业园）、-1.11%（能源）、-1.39%（保租房）、-1.59%（高速公路）、-1.66%（环保），上周有所反弹的保租房、环保、消费板块本周恢复下跌。成交方面，周内日均成交额、日均换手率分别为2.99 亿元、0.51%，均连续第5 周有所下降。截至9 月13 日收盘，市场情绪指数已连续10 个交易日收于20 以下。

    估值方面，我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.85%，与中证红利指数股息率（TTM）5.43%的息差为-58bps，主要受到近期中证红利指数股息率（TTM）上升影响。经营权REITs市值加权中债IRR为6.93%，与9 月14 日收盘中债十年期国债到期收益率的利差为489bps。

    一级询价再现百倍认购，二级市场有待企稳。9 月14 日，招商基金蛇口租赁住房REIT发布发售公告，披露网下询价阶段有效认购倍数为初始网下发售份额数量的103.66 倍，基金份额发行价定为2.727 元/份，相比拟募集金额高出9.21%，发行价对应2025 年招募书预计现金分派率为4.05%，相比拟募集金额对应的分派率低37bps，但仍高出全部5 单存量保租房REITs项目截至9 月13 日收盘市值隐含的分派率。二级市场方面，由于缩量回调的延续，我们认为可关注中证REITs全收益指数4-7 月震荡盘整区间的支撑效果，以及产权REITs各板块分派率与中证红利指数股息率息差情况来判断回调企稳情况，今年2 月反弹上涨前仓储、产业园板块分派率曾阶段性高于中证红利指数股息率，而截至9 月13 日，中证红利指数股息率运行于全部产权REITs各板块分派率上方。

    估值与建议

    后续关注：利率波动情况；红利/高股息市场情况；新发和扩募推进情况。

    风险

    利率波动超预期；市场情绪波动超预期；新发与扩募进度慢于预期。

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