8月房地产债券月报：销售表现平淡

　　销售跟踪：根据中指研究院数据，2024 年8 月重点跟踪的70 个城市有58 个城市披露了全月新房销售数据，销售面积和销售额环比分别下跌9%和9%，同比分别下跌19%和19%，1-8 月累计同比分别下跌33%和32%，8 月销售表现平淡，同比环比均走弱。分城市能级看，一线城市销售面积环比下跌7%、同比增长3%；二线城市销售面积环比下跌11%、同比下跌20%，三线及以下城市销售面积环比下跌8%、同比下跌28%。

    　　房企销售来看，我们重点跟踪的房企有31 家披露了8 月销售数据，销售额环比平均下跌6.6%，同比下跌24.5%。

    　　单个房企来看，中铁建同比增长9%，越秀地产同比增长1%，招商蛇口同比基本持平，中海地产同比下跌2%，华润置地同比下跌25%；万科、龙湖集团、金地集团、滨江集团和新城控股销售额同比分别下跌24%、50%、57%、33%和58%。

    　　土地市场：2024 年8 月土地成交面积和成交金额环比小幅增长，同比均下降。2024 年8 月300 城推地建筑面积3418 万平米，环比增长30%、同比下降15%，成交建筑面积2154 万平米，环比增长9%、同比下降32%，8 月土地流拍率8%、成交溢价率4%；8 月土地成交金额1141 亿元，环比增长2%、同比下降52%。累计1-8 月来看，推地建筑面积、成交建筑面积、成交金额同比分别下降37%、35%、45%，相比1-7 月推地面积累计跌幅收窄、成交面积持平、成交金额走扩；分城市级别看，累计1-8 月一线、二线、三四线城市土地成交额同比分别下降44%、45%、44%。

    　　融资跟踪：8 月房地产境内债券发行延续低位，发行量和净增量分别为383 亿元和107 亿元，融资转为净流入，此前连续4 个月融资净流出，其中国企净增148 亿元、非国企-41 亿元。非国企中滨江集团发行2 年期中票6 亿元和1 年期短融5 亿元，票面利率分别为3.9%和3.55%；卓越商业发行5 年期中票5.3 亿元，票面利率3%，由中债增提供担保；美的置业发行2 只2 年期中票，无担保中票规模10 亿元、票面利率3.6%，中债增担保中票规模3 亿元、票面利率2.8%。美元债无新发，净增量为-34 亿美元。到期方面，2024 年房地产债务到期压力有所缓释，其中国内债券合计到期5043 亿元、信托到期量合计743 亿元、美元债到期回售合计347 亿美元，同比都有所回落。个券层面，重点非国企9-10 月到期较少。

    　　二级市场走势：境内债利差收窄，美元债指数上涨。8 月境内债行业利差收窄，AAA、AA+、AA 隐含评级超额利差均值分别持平、走扩14bp 和收窄1bp，AA+利差走扩主要受万科相关个券利差上行影响，AA 利差收窄主要是部分地方国企利差收窄带动，例如首开股份、信达投资、珠江实业等。8 月以来新增房地产政策较少，市场情绪平淡，美元债指数当月回报率0.02%，高收益表现弱于投资级，回报率分别为-0.32%和0.79%。具体来看，万科美元债曲线下跌1.6-4.8 美元，中长端债券下跌至53-58 美元区间；龙湖集团美元债曲线下跌0.5-2.25 美元，中长端价格维持至65-71 美元区间；新城美元债涨跌互现，短端上涨0.5-0.6 美元，1-2Y 左右美元债下跌0.1-0.5 美元至66-75 美元区间；央国企地产基本上涨。

    　　行业投资建议

    　　8 月销售市场表现平淡，累计同比跌幅小幅收窄，8 月以来新增房地产政策较少，考虑到当下市场仍在筑底阶段、销售表现依然偏弱，我们认为在落实已出台政策的情况下后续或将出台新增政策。经历了8 月信用债市场调整后，目前国企地产债绝对收益率相比7 月末有所抬升，不过历史分位数依然较低，我们认为优质央国企地产债具备一定的配置价值，建议以中短久期为主。

    　　风险

    　　房 地产政策效果不及预期、市场下行超预期，超预期主体信用风险事件。

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