不动产与空间服务周评#407：上周楼市整体平稳 仍待政策发力

　　行业近况

    　　上周（9.9-9.15）54 城新房和15 城二手房销售面积分别环比增长1%和14%，较8 月周均下降5%和增长5%，同比下降13%和增长11%。

    　　评论

    　　上周新房销售面积环比基本走平，二手房环比增约一成。上周54 城新房销售面积环比转增1%，较8 月周均下降5%，同比下降13%（上上周-15%），新房销售延续低位运行；同期15 城二手房销售面积环比转增14%，较8 月周均增长5%，同比增幅走扩至11%（上上周+4%），成交温度略有回升。若考虑工作日天数调整，上周新房和二手房同比分别下跌28%和8%。上周一线城市挂牌量边际略有下降但130 城在售存量房数量环比仍增（其中高能级城市环比+0.7%），同时我们观察到9 月以来重点城市存量房源调价幅度亦有所走扩，我们认为目前供需关系和价格预期仍存一定压力，政策在宏观经济层面及地产需求支持层面均有待进一步发力。

    　　开发板块：政策预期提振或带来潜在交易机会。上周覆盖AH开发商股价-1.2%/-6.5%，跑赢沪深300 指数1.0ppt、跑输恒生国企指数5.9ppt。当前楼市量、价均面临一定压力，此背景下开发商经营与业绩难现拐点，板块或较难出现长期趋势性投资机遇。但中短期维度政策潜在调整仍可能带来一定交易性机会，如本周前半周美元降息预期升温下、投资人政策预期再度提升（包括但不限于存量房贷利率）带动板块底部波动。股票层面推荐：A股招商蛇口，H股华润置地、中国海外发展。

    　　物管与地产板块股价脱钩迹象逐步显现。上周重点物企下跌2.8%，跑赢关联开发商2.8ppt、跑输恒生国企指数2.2ppt。8 月至今重点物企已连续7周跑赢关联开发商，典型个股端亦可得到验证（如近4 周华润万象生活股价累计+10%、对比华润置地累计-12%；中海物业累计-1%、对比中海外发展累计-11%），我们认为这主要是由于当前物企的估值水平已较为充分地反映了其自身的商业模式与潜在风险，后续多数稳健型物企股价走势料有望逐步与地产端脱钩。往前看，我们建议以利润成长性与股息收益率的复合回报为锚，逢低左侧布局具备中长期配置价值的企业，继续推荐：华润万象生活、绿城服务与保利物业。

    　　风险

    　　政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。

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