房地产行业周报(2024年37周)：坚持消化存量和优化增量相结合 二手房成交同比持续上升

　　板块行情：第37 周（9 月9 日-9 月13 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.5%，在31 个一级行业板块中排名第2。

    　　政策要闻：中央层面：十四届全国人大常委会第十一次会议：加快构建房地产发展新模式，坚持消化存量和优化增量相结合，进一步做好保交房工作。改革完善房地产相关基础制度，促进房地产市场平稳健康发展。地方层面：1）天津：购房政策方面，北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策；本市户籍居民在市内六区购买单套120 平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。2）萧山：发布房票管理办法，居民购房补助最高可达15%，鼓励使用房票购买国企开发住宅，国企提供不高于房价5%的额外优惠。3）广州：2024 年度积分制入户启动，指标增至1.6 万个，条件包括年龄、居住证、社保缴纳年限等，通过系统或APP申请。4）海南省：支持台风“摩羯”灾后恢复重建工，缴存人可提取住房公积金用于受损房屋的重建、修缮支出。5）成都天府新区：实施惠民购房补助，在直管区新增购买新建商品住房的，每套按房屋成交价1%给予消费券，最高不超过5 万元。

    　　公司动态：1）万科：新增担保事项方面，万科向中国工商银行股份有限公司深圳罗湖支行申请贷款48 亿元，期限3 年。目前已提款26 亿元，后续公司可根据业务实际情况陆续提款。已有担保进展方面，万科向交通银行股份有限公司深圳分行签署授信总协议，获得人民币57.36 亿元的授信额度。2）龙湖集团：获得公司大股东兼创始人吴亚军增持300 万股，增持金额约为2294 万港元。3）绿城中国：上海证券交易所信息披露显示，绿城集团100 亿元公募债券项目更新至“已受理”。4）越秀地产：全资子公司广州市城市建设开发有限公司获批发行不超94 亿元的公司债。5）华润置地：8 月经常性收入约40 亿元，同比增长12.2%，其中经营性不动产业务租金收入约为25 亿元，同比增长14.4%。1-8 月经常性收入约306.7 亿元，同比增长13.9%，其中经营性不动产业务租金收入约为190.4 亿元，同比增长15.9%。

    　　销售端：新房成交同比下降20%，二手房成交同比上升12%。1）本周20 城商品房成交面积165.6 万方，商品房日平均成交面积23.7 万方，同比下降20%，环比上升9%；2）从累计数据来看，年初至今20 城成交面积7709 万方，累计同比下降28%。3）第37 周10 城二手房成交面积145.5 万方，日平均成交面积20.8 万方，环比上升17%，同比上升12%。4）从累计数据来看，年初至今10 城二手房成交面积5108 万方，同比下降1%。

    　　投资策略：等待行业右侧的出现。前期报告我们重点提示警惕2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。而房企价值主要在于土储的价值，其取决于地价的中枢而房企的运营能力影响相对有限，从而导致找alpha 较为艰难，建议等待行业右侧出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升；3）二手房时代下，具有一定护城河的中介公司。关注绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、贝壳-W 等。

    　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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