城投随笔系列：化债与地产 有哪些新表述？

　　本文聚焦：

    　　化债新表述

    　　今年以来，多个区域如内蒙古、青海、甘肃、黑龙江、四川等地的政府报告及新闻中出现“砸锅卖铁”的表述。根据各地方政府的表述内容，“砸锅卖铁”意为盘活存量资产、筹集资金，并用于债务化解任务。

    　　其一方面反映了地方在债务化解方式上的新方向，以应对还本付息压力；另一方面也体现出地方盘活存量资产以进一步谋求高质量发展的动向。

    　　盘活国有资产、筹集财政资金的效果理论上可以反映到财政报表上，主要有以下2 个科目可体现：（1）国有资源（资产）有偿使用收入；（2）产权转让收入。

    　　参考财政预算执行报表及财政决算报表：（1）国有资源（资产）有偿使用收入在2022-2023 年集中增长，尤其是2023 年：在有数据披露的28 个省市中，2022 年国有资源（资产）有偿使用收入共计11798 亿元，2023 年共计12578 亿元，同比增长781 亿元。（2）产权转让收入方面，在有数据披露的28个省市中，2022 年产权转让收入共计433 亿元，2023 年共计830 亿元，同比增长397 亿元。此外，参考2024 年的预算数，我们亦可观察今年盘活资产的空间。

    　　盘活地产，纾“远忧”

    　　2024 年4 月30 日，中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，明确房地产“去库存”战略。

    　　2024 年5 月17 日，全国切实做好保交房工作视频会议及国务院政策例行吹风会召开，再次明确“去库存”，包括商品房、土地两方面；消化存量商品住房、盘活存量土地，并将消化存量房产与保障房供给相结合。

    　　2024 年6 月24 日，自然资源部开展妥善处置闲置存量土地有关工作视频培训提出18 条措施，包括“收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，但要量力而行，坚决避免新增地方政府隐性债务”。

    　　这一政策或扩大专项债资金的使用范围，可用于收回收购存量闲置土地用于保障性住房。在地方财政压力相对较大的大环境下，或难有大量富余资金快速有效地进行“去库存”，专项债资金用途的放开有利于推动地方加快盘活进度，形成房企解困、土地盘活的闭环，化解房地产领域风险，促进金融-财政-房地产长期正向循环。

    　　2024 年7 月30 日，中央政治局会议再次强调，“要落实好促进房地产市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房。”

    　　从上述政策端对于资产处置及房地产相关的表述可以看出，为防范存量问题陷入困局，需要自上而下政策支持的落实与自下而上问题需求的反馈相结合。尽管过程中会面临着诸多的约束与困境，但趋势和方向需要坚定，节奏和空间需灵活调整应对。

    　　风险提示：部分数据缺失所导致的偏差；政策调整超预期；基本面变化超预期。

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