银行业深度研究报告：存量按揭利率调整：历史复盘、可能性和潜在路径

　　历史上两轮存量按揭利率：第一轮在08-09 年，第二轮在2023 年9 月。第一轮：1）背景及方式：2008 年金融危机后，房地产市场景气度下行，央行推出房贷利率下限统一调降政策。针对新客户的房贷利率7 折优惠政策落地后，按揭贷款市占率较高的国有行较为被动，而中小行则趁机争夺优质客户，倒逼存量按揭利率调整落地。2）影响：2008 年多次降息叠加存量房贷利率下调，银行业息差降幅较大，五大行和招行在09 上半年零售贷款利率及净息差平均降幅分别为169bp、81bp。但后续房地产市场迅速回暖甚至过热带动商业银行仍能以量补价冲抵利率下降对利息收入的影响。第二轮：1）背景及方式：居民资产端收益率的“快速走低”和负债端成本的“相对刚性”，引发居民提前还贷潮。2023 年9 月央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，采用存量利率下调至不低于发放时城市利率下限的方式，实现存量按揭利率的统一调整。2）影响：约6 成存量按揭贷款利率完成下调，平均降幅在73bp。每年减少借款人利息支出约1700 亿元，商业银行净息差2023 年环比23Q3 下降4bp 至1.61%，但一定程度缓解银行面临的提前还款压力。

    　　新一轮存量按揭利率调整探讨。今年5 月以来存量和新发按揭利率价差进一步走阔。截至2024 年5 月底，我们测算的存量按揭利率水平在4.06%，新发首套房贷款利率在3.45%，二套房贷款利率在3.90%，存量和新发利率价差在61bps。此外随着新老按揭的利率剪刀差进一步拉大，今年以来提前还款的比例仍维持在高位。7 月调整存量按揭利率再度引发市场讨论，但通过何种方式落地、覆盖范围是否覆盖二套房等明细政策落地仍不明朗。

    　　不同情景假设下测算政策落地对银行板块的影响：1）情景一：全部按揭贷款利率“一刀切”至新发首套房利率。则影响银行净息差6.3bp，影响24 年净利润9.54%。2）情景二：仅存量首套房按揭贷款利率调整至新发利率，根据不同首套房占比假设，则估算存量按揭调整利率为42~54bp，可总体节约利息支出在1587~2041 亿。影响银行净息差4.4~5.6bp，净利润6.7~8.6%。3）情景三：考虑去年存量按揭利率调整，本次仅调整上轮未享受优惠客群。若假设40%的客群调整、降幅整体在100bp、则影响银行净息差4.4bp，影响24 年净利润6.64%。对债务人而言，按照100 万元按揭贷款、等额本息30 年还款计算，估算存量房贷利率下调 100bp 可降低借款人月供约 550 元，节约总还款额约11%。4）动态考虑后续存款利率下调对冲、降低存量按揭利率缓解提前还贷等因素，我们预计对银行息差利润影响总体呈现中性。但中长期银行息差企稳仍需内需企稳改善，存量按揭利率调降对银行更长期的影响仍取决于政策后续落地的节奏、幅度、以及对实体经济和需求的提振。

    　　上市银行2024 上半年业绩概述：1）营收小幅降速，利润增速转正。营收24H1上市银行同比-2.0%（1Q24 同比-1.8%），较1 季度边际下行：主要是规模增速放缓拖累；息差同比降幅有所收窄。利润端24H1 上市银行同比+0.4%（1Q24同比-0.6%），利润增速转正，拨备对利润释放贡献边际有增加。2）盈利能力：

    　　上市银行ROE、ROA 同比仍有走低，上市银行整体ROE 仍维持在10%以上，ROA 则下行至0.8%。3）不良指标总体平稳，拨备覆盖率小幅下降。上市银行不良率环比持平在1.16%，除城商行不良率小幅上升1bp 至1.13%外，其余各子板块不良率都保持在平稳水平，上市银行/国有行/股份行/城商行/农商行不良率分别在1.16%/1.24%/1.28%/1.13%/1.05%。上市银行整体拨备覆盖率为305.7%，环比下降1.9pct，拨贷比3.26%，环比下降1bps。

    　　投资策略：银行持仓仍在低位、分红和拨备提供银行股投资的安全垫，仍看好银行当前的投资价值。短期配置打底，长期优选商业模式。当下我们对银行业全年经营面临的机遇和挑战观点未变（详见我们年度策略报告《银行业2024年度投资策略：不变和变化，挑战和转机》），往前看2024 年，上市银行整体经营基本面稳定，利润合理增长，投资风格上建议两条主线：1）短期配置属性：关注稳健大行+高股息优质区域城商行。经济存量运行下，市场风险偏好仍以避险为主，“低估值+高股息”的银行个股作为“类配置”资产，对追求稳健收益的资金、以及长期资金仍有吸引力。国有大行和一些央企、地方国资背景股份行、城商行分红率长期稳定在25%-30%，且经过过去几年的存量风险处置化解，资产质量已经处于自身历史较优水平，拨备安全垫相对充足，建议积极关注国有五大行、江苏银行、成都银行、沪农商行、渝农商行。2）长期优选商业模式：底部拥抱核心资产。经过近3 年的调整，当前银行板块内部各项银行品种的估值都已经下行至历史低位，估值都在其历史低位，进一步下行空间有限。对于有优秀商业模式的银行，现在估值已经趋于合理甚至低估，对于其长期的基本面表现和预期，已经进入合适配置区间，建议关注招行、宁波、常熟。

    　　风险提示：经济下行压力加大、城投和地产风险暴露、信贷投放不及预期。考虑到假设差异，测算结果或与实际有一定偏差，仅供参考。

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