房地产行业周报：海外开启降息周期 北京拟取消普通住宅划分

周度观点：

    海外开启降息周期，我国9月LPR报价维持前值美国联邦储备委员会当地时间9 月18 日宣布，将联邦基金利率目标区间下调50 个基点，降至4.75%至5.00%之间水平。这也是4 年来美联储首次降息。9 月20 日，中国人民银行公布，1 年期与5 年期以上LPR 品种报价均维持前值不变。

    我们认为，在目前存量房贷下调政策预期较强的背景下，美联储降息与后续的降息预期，为中国央行未来的货币政策施展提供更大空间。

    北京拟取消普通与非普通住宅划分

    9 月20 日，北京发布中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见，其中涉及多项地产优化政策，如取消普通与非普通住宅划分、完善“租购并举”、发挥公积金保障作用、优化住宅用地交易规则、改革预售制等等。

    我们认为，本次北京取消普宅划分后，有利于进一步降低交易成本，刺激地产市场复苏；同时，由于三中全会已强调“因城施策”，将政策调控的权力向地方下放，因此后续上、广、深等城市也有望跟进北京步伐。

    投资建议：

    我们认为，海外降息周期开启，后续可能打开国内利率下行空间，如果进一步降存量贷款利率，有望加速改善二手房抛压，大幅改善二手房市场供需关系，加速房价从老小区企稳，逐渐传递至次新房及新房，促进楼市企稳。建议关注龙头房地产开发商:招商蛇口、保利发展、滨江集团、华润置地、绿城中国、越秀地产，以及区域型地方国企：外高桥、浦东金桥。

    行业跟踪：

    销售回顾（9.15-9.21）

    重点监测34 城合计成交总套数为9428 套，环比上周下降20%；2024 年累计成交总套数为61 万套，累计同比下降32.9%。一线城市环比上周下降38.9%，累计同比下降27.2%；二线城市环比上周下降3.1%，累计同比下降36.7%；三线城市环比上周下降38.1%，累计同比下降22.2%。

    重点监测20 城合计成交二手房总套数为14038 套，环比上周下降44.8%；2024 年累计成交总套数为89.6 万套，累计同比下降1.9%。

    土地供应（9.9-9.15）

    百城土地宅地供应规划建筑面积1055 万㎡，2024 年累计供应规划建面20588 万㎡，累计同比下降33.8%，供求比1.44。

    在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价4639 元/㎡，近四周平均挂牌均价5293 元/㎡，环比下降9.6%，同比下降12%。

    土地成交（9.9-9.15）

    土地住宅用地成交规划建筑面积599 万㎡，2024 年累计成交14327 万㎡，累计同比下降27.8%。

    土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为7288 元/㎡，环比上涨126.5%，同比上升56.8%，整体溢价率为4.7%，2024 年平均楼面价5806 元/㎡，同比下降15.5%，溢价率4.5%，较去年同期下降1.5个百分点。

    风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧

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