房地产周报：销售延续旺季不旺基本面弱势下政策预期渐强

　　市场行情：本周A 股/H 股房地产板块均跑赢大盘。本周上证综指上涨1.21%，恒生指数上涨5.12%，A 股房地产板块上涨6.99%，H 股内房板块上涨8.24%。板块涨幅前三电子城、融信中国、远洋集团分别上涨33.13%、32.38%和20.48%；板块跌幅前三弘阳地产、中骏集团控股、世茂服务分别下跌11.11%、5.04%和4.29%。

    　　新房成交：本周23 城周新房成交整体环比下降17.3%，同比下降55.1%，本年累计同比下降31.8%；较去年全年增速下降25pct。一线城市周新房成交整体环比下降19.7%，同比下降58.7%，本年累计同比下降27.6%；较去年全年增速下降29pct。二线城市周新房成交整体环比下降10.1%，同比下降55.4%，本年累计同比下降34.6%；较去年全年增速下降26pct。三线城市周新房成交整体环比下降45.5%，同比下降15.4%，本年累计同比下降21.9%；较去年全年增速下降2pct。

    　　二手房成交：本周12 城周二手房成交环比下降22.2%，同比下降30.1%，本年累计同比下降3.1%；较去年全年增速下降36pct。

    　　土地市场：截至上周，100 大中城市土地供应/成交规划建筑面积年度累计同比分别下降17.6%/下降13.5%，土地年度累计成交楼面均价同比下降20.5%。上周100 大中城市土地成交总价586 亿元，年度累计同比-31.2%；结构上，一线/二线/三线城市年度累计同比分别-40.4%/-30.2%/-26.4%。上周100 大中城市土地成交溢价率约为4.1%，其中一线/二线/三线成交溢价率分别为7.2%/1.0%/3.7%。

    　　板块估值：本周A 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为13.5x/0.5x；H 股地产开发商P/E、P/B 平均值分别为4.8x/0.3x；中介服务公司P/E、P/B 平均值分别为46.4x/1.0x；A/H 股物业公司P/E、P/B 平均值分别为9.6x/1.6x。

    　　投资建议：本周新房成交同比跌幅扩大环比跌幅收窄，二手房成交同比跌幅扩大环比转负，进入9 月第三周销售市场仍未出现旺季热度提升，新房成交连续三周环比负增速，二手房市场也结束同比高增速。本周北京市委发文表示优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，基本面弱势下，政策预期渐强。推荐二手房交易中介龙头贝壳、深圳城中村改造龙头天健集团、区域龙头滨江集团、优质国企越秀地产，建议关注央国企行业龙头华润置地、中国海外发展，品质类房企绿城中国，具备商业现金流的民企龙湖集团、新城控股。

    　　风险提示：房地产政策调控效果不及预期风险；商品房销售复苏不及预期风险；开发商资金链缓解情况不及预期风险。

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