土地市场月度跟踪报告(2024年8月)：1-8月百城宅地成交建面-26% 一线成交均价+4%

　　2024 年1-8 月，百城宅地成交建面同比-25.6%，成交楼面均价同比-16.0%。

    　　1-8 月，百城宅地供应建面1.87 亿平，同比-30.8%，成交建面1.32 亿平，同比-25.6%，供应与成交建面累计同比降幅较1-7 月有所收窄；成交楼面均价为5,809元/平，同比-16.0%，较1-7 月同比降幅扩大。分城市能级来看：

    　　百城中一线城市宅地供应建面812 万平，同比-46.2%；成交建面690 万平，同比-45.5%；成交楼面均价为25,778 元/平，同比+4.1%。

    　　百城中二线城市宅地供应建面7,263 万平，同比-27.0%；成交建面5,348 万平，同比-12.6%；成交楼面均价为6,844 元/平，同比-21.4%。

    　　百城中三线城市宅地供应建面10,651 万平，同比-31.7%；成交建面7,178 万平，同比-30.8%；成交楼面均价为3,116 元/平，同比-15.3%。

    　　1-8 月，TOP50 房企新增土储价值同比-44.7%，新增土储面积同比-33.7%。

    　　1-8 月，TOP50 房企新增土储价值4,592 亿元，同比-44.7%，前三名为绿城中国（347.0 亿元）、建发房产（331.7 亿元）、越秀地产（301.4 亿元）；TOP50房企新增土储面积4,343 万平，同比-33.7%，前三名为华润置地（197.9 万平）、中国铁建（175.9 万平）、绿城中国（167.0 万平）。

    　　1-8 月，光大核心30 城宅地成交整体溢价率为4.9%，溢价率较1-7 月持平。

    　　2024 年8 月，光大核心30 城成交宅地131 宗，同比-28.0%，成交宅地总建面1048 万平，同比-35.9%，成交宅地总价798 亿元，同比-54.9%，成交楼面均价7,614 元/平，同比-29.6%。

    　　8 月，光大核心30 城宅地成交整体溢价率为4.9%，单月同比+0.1pct，环比+0.9pct，核心30 城成交的131 宗宅地里，土拍溢价率超过20%以上的成交宅地共9 宗，占比约6.9%。

    　　2024 年1-8 月，光大核心30 城成交宅地759 宗（累计同比-25.6%），成交宅地总建面6,043 万平（累计同比-34.5%），占百城住宅用地成交建面的比重为66.1%；成交土地总价5,535 亿元（累计同比-45.6%），成交楼面均价9,158元/平（累计同比-16.9%）；光大核心30 城整体溢价率为4.9%（较1-7 月持平），累计同比减少1.6pct，土拍溢价率持续下滑趋势得到控制。

    　　投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。

    　　供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。

    　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。

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