房地产及物管行业24年第38周周报：成交认购回落 美国超预期降息打开政策空间

核心观点：

    本周政策情况：北京表态将适时优化政策，太原取消限购。中央政策方面住建部发布数据，2024 年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4 万个，1-8 月份，全国新开工改造城镇老旧小区4.2 万个。地方政策方面，北京表示将适时取消普通和非普通住宅的标准，优化宅地交易规则，改革地产开发融资方式和预售制度；浙江推进“拿地即拿证”；太原取消限购。

    本周基本面情况：新房成交热度季节性回落，二手房成交维稳。据Wind及克尔瑞，本周51 城新房成交面积280.2 万方，环比下降7.1%，同比下降34.7%，新房成交热度低于去年同期，当前新房成交热度季节性回落。二手房方面，本周13 城网签口径成交107.7 万方，环比下降25.8%，同比下降25.7%，74 城认购口径日均成交1669 套，环比下降7.0%，同比增长0.9%，二手房成交热度下滑。本周10 城商品房推盘132.9 万方，环比上升51.8%，同比下降28.2%，推盘规模回升。

    本周土地情况：土地成交热度略有好转，但仍处低位。据中指院数据，24 年9 月前19 天中指院300 城商住土地出让金同比下降7.9%，截至2024 年9 月19 日，商住土地累计出让金同比下降39.7%。

    开发板块观点：成交认购进一步回落，美国超预期降息打开政策空间。

    据WIND、克尔瑞数据，本周新房、二手房网签成交规模环比进一步回落，基本降至24 年春节后以来最低水平，从前端推盘、来访、认购数据来看，最近一周推盘规模虽然有所提高，但9 月至今推盘规模依然偏低，在当前新盘去化优于续销的背景下，新盘供给不足是市场成交不佳的一个因素，而8 月下旬以来天气改善来访有一定上行，但认购表现并未出现明显改善，金九成色不足一定程度上影响市场信心，认购在九月中旬出现回落，价格也相应承压，市场出现进一步下行的趋势。9月18 日，美联储宣布下调基准利率目标范围50bp，调整幅度超预期，此前受制于中美息差，本轮周期我国房贷按揭利率下调速度明显慢于前两轮周期，本次超预期降息将一定程度上打开需求端政策空间，从而降低居民购房负担水平、提升消费能力，对市场基本面及信心起到支撑作用，关注后续政策的出台、落地及影响。

    物业板块观点：板块行情略降。据Wind 数据，本周恒生指数下降0.4%，物业板块平均下降1.6%，其中龙头央国企下降2.3%，龙头未违约民企下降2.4%，龙头违约民企下降4.1%，物业板块整体动态PE5.9x，小幅下降。

    风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。

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